Ratgeber Immobilienbewertung

Erbbaurecht und Immobilienwert

Ein Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude: Das Bauwerk gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden bleibt Eigentum eines anderen, gegen einen laufenden Erbbauzins. Wie sich das auf den Wert auswirkt, wie die Restlaufzeit in die Bewertung nach ImmoWertV einfließt und was beim Heimfall oder am Ende der Laufzeit gilt, lesen Sie hier. Den Wert Ihrer Immobilie schätzen Sie rechts kostenlos ein.

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§ 1 ErbbauRG §§ 42–44 ImmoWertV Primärquellen verlinkt Regionale Experten
Grundlage

Erbbaurecht, getrenntes Eigentum

Das Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Grundstück und Gebäude gehören damit rechtlich getrennten Eigentümern: der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Bauwerks.

Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG), meist als wiederkehrende Leistung vereinbart und im Grundbuch abgesichert. In der Praxis werden Erbbaurechte überwiegend für Zeiträume zwischen 60 und 99 Jahren bestellt, eine bestimmte Laufzeit schreibt das Gesetz selbst nicht vor.

  • Getrenntes Eigentum: das Bauwerk gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden bleibt im Eigentum eines anderen.
  • Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG): laufende Gegenleistung, meist wertgesichert vereinbart.
  • Veräußerlich und vererblich (§ 1 ErbbauRG): anders als der Nießbrauch, der höchstpersönlich ist.

Quelle: § 1 ErbbauRG, § 9 ErbbauRG.

Der Effekt auf den Wert

Warum die Restlaufzeit über den Wert entscheidet

Der Wert eines Erbbaurechts sinkt mit abnehmender Restlaufzeit, unabhängig vom Bauzustand.

  • Mit sinkender Restlaufzeit nähert sich der Gebäudewertanteil dem Entschädigungswert, der Bodenwertanteil sinkt gegen null.
  • Weicht der vereinbarte Erbbauzins vom marktüblichen Zins ab, wirkt sich das zusätzlich auf den Wert aus.
  • Banken finanzieren Erbbaurechte oft nur eingeschränkt, besonders bei kurzer Restlaufzeit, das drückt zusätzlich auf den erzielbaren Preis.

Der Marktwert von Grund und Gebäude ohne die Belastung ist trotzdem der Ausgangspunkt jeder Einordnung. Er lässt sich rechts kostenlos einschätzen.

Bewertung nach §§ 42 bis 44 ImmoWertV

Die ImmoWertV bewertet Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt. Der Wert des Erbbaurechts ergibt sich im Kern aus dem Gebäudewertanteil, zuzüglich oder abzüglich eines Bodenwertanteils, der sich aus der Differenz zwischen vereinbartem Erbbauzins und dem marktüblichen Zins für die Restlaufzeit ableitet (§ 43 ImmoWertV). Für das belastete Grundstück selbst gilt aus Sicht des Eigentümers eine eigene Bewertung nach § 44 ImmoWertV.

§ 43Bodenwertverzinsung
§ 44Erbbaugrundstück
In der Praxis

Heimfall, Vertragsende und Umwandlung

Heimfall

Verletzt der Erbbauberechtigte wesentliche Vertragspflichten, etwa durch Zahlungsverzug beim Erbbauzins, kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen, den sogenannten Heimfall (§ 2 Nr. 4, § 32 ErbbauRG). Die Voraussetzungen dafür müssen im Erbbaurechtsvertrag vereinbart sein.

Ende der Laufzeit

Läuft das Erbbaurecht plangemäß aus, fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer. Der Erbbauberechtigte hat dafür Anspruch auf eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des gemeinen Werts des Bauwerks, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist (§ 27 ErbbauRG).

Umwandlung in Volleigentum

Möchte der Erbbauberechtigte das Grundstück selbst erwerben, ist das nur einvernehmlich mit dem Eigentümer möglich, das Gesetz sieht dafür keinen eigenen Anspruch vor. Der Kaufpreis orientiert sich in der Praxis meist am Bodenwert, teils vermindert um einen Nachlass für die bestehende Belastung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genaue Bewertung eines Erbbaurechts hängt stark vom Einzelfall ab und sollte mit einem Sachverständigen abgestimmt werden. Angaben Stand 2026.

Quelle: § 2 ErbbauRG, § 27 ErbbauRG, § 32 ErbbauRG.

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Häufige Fragen

Fragen zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Grundstück und Gebäude gehören damit rechtlich getrennten Eigentümern, der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer dafür einen laufenden Erbbauzins.
Der Wert sinkt mit abnehmender Restlaufzeit, weil sich der Gebäudewertanteil dem Entschädigungswert nähert und der Bodenwertanteil gegen null geht. Auch eine Abweichung zwischen vereinbartem Erbbauzins und marktüblichem Zins sowie eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten wirken sich auf den erzielbaren Preis aus.
Die laufende Gegenleistung, die der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Bodens zahlt (§ 9 ErbbauRG). Er wird meist wertgesichert vereinbart und im Grundbuch abgesichert.
Verletzt der Erbbauberechtigte wesentliche Vertragspflichten, etwa durch Zahlungsverzug, kann der Grundstückseigentümer unter den im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen die Übertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen (§ 2 Nr. 4, § 32 ErbbauRG).
Läuft das Erbbaurecht plangemäß aus, fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer. Der Erbbauberechtigte hat Anspruch auf eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des gemeinen Werts des Bauwerks, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist (§ 27 ErbbauRG).
Nur einvernehmlich mit dem Grundstückseigentümer, ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht. Der Kaufpreis orientiert sich in der Praxis meist am Bodenwert, teils vermindert um einen Nachlass für die bestehende Belastung.

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