Ratgeber Immobilienbewertung

Nießbrauch und Immobilienwert

Ein Nießbrauch mindert den Verkehrswert einer Immobilie spürbar, weil der neue Eigentümer sie bis zum Erlöschen des Rechts weder nutzen noch vermieten kann. Hier lesen Sie, wie sich der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet, wie er sich vom Wohnrecht unterscheidet und wie sich ein Nießbrauch ablösen lässt. Den unbelasteten Marktwert Ihrer Immobilie schätzen Sie rechts kostenlos ein.

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Grundlage

Nießbrauch, das umfassende Nutzungsrecht

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein dingliches Recht, das den Berechtigten zur umfassenden Nutzung einer Immobilie berechtigt: selbst bewohnen, aber auch vermieten oder verpachten und die Erträge daraus ziehen. Er wird als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bindet damit jeden künftigen Eigentümer.

Häufigster Anlass ist die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten: Eltern übertragen das Eigentum an ein Kind, behalten sich aber per Nießbrauchsvorbehalt die Nutzung oder die Mieteinnahmen bis zum Lebensende vor. Mehr zur steuerlichen Seite dieser Gestaltung finden Sie unter Immobilie verschenken und Immobilienbewertung im Erbfall.

  • Nießbrauch (§ 1030 BGB): umfasst Eigennutzung, Vermietung und Verpachtung.
  • Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): erlaubt nur die eigene Nutzung als Wohnung, Vermietung nur wenn ausdrücklich vereinbart.
  • Höchstpersönlich (§ 1059 BGB): weder übertragbar noch vererblich, bleibt beim ursprünglich Berechtigten.

Quelle: § 1030 BGB, § 1093 BGB, § 1059 BGB.

Der Effekt auf den Wert

Warum der Nießbrauch den Verkehrswert mindert

Eine belastete Immobilie lässt sich nur als nacktes Eigentum verkaufen.

  • Der Käufer erwirbt zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber bis zum Erlöschen des Rechts weder selbst nutzen noch vermieten.
  • Der erzielbare Preis liegt deshalb in etwa um den Kapitalwert des Nießbrauchs unter dem unbelasteten Verkehrswert.
  • Käufer sind meist Kapitalanleger, die einen entsprechenden Abschlag einkalkulieren.

Der unbelastete Marktwert ist trotzdem der Ausgangspunkt jeder Berechnung, egal ob für den Verkauf des nackten Eigentums, für eine Schenkung oder für die Ablösesumme. Er lässt sich rechts kostenlos einschätzen.

Kapitalwert nach § 14 BewG

Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem altersabhängigen Vervielfältiger, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ableitet: je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und damit der Kapitalwert. Der Jahreswert selbst ist gedeckelt, er darf höchstens ein 18,6stel des Immobilienwerts betragen (§ 16 BewG).

§ 14BewG: Kapitalwert-Formel
1/18,6Deckelung des Jahreswerts
In der Praxis

Verkaufen, ablösen oder erlöschen lassen

Verkauf des nackten Eigentums

Das nackte Eigentum kann jederzeit verkauft werden, der Nießbrauch bleibt als eingetragenes Recht bestehen und bindet auch den neuen Eigentümer. In der Praxis ist der umgekehrte Weg häufiger: der Nießbraucher verzichtet auf sein Recht, damit die Immobilie lastenfrei und zum vollen Marktwert verkauft werden kann.

Ablösung durch Verzicht

Der Verzicht erfolgt durch Erklärung des Berechtigten gegenüber dem Grundbuchamt und die anschließende Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB), meist gegen eine Abfindung. Die Höhe dieser Ablösesumme orientiert sich üblicherweise ebenfalls am Kapitalwert nach § 14 BewG, verhandelbar bleibt sie trotzdem.

Erlöschen mit dem Tod

Ohne Verzicht erlischt der Nießbrauch bei natürlichen Personen spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Das Recht selbst ist nicht vererblich, danach steht dem Eigentümer die Immobilie unbelastet zur Verfügung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genaue Berechnung des Kapitalwerts und die Ausgestaltung einer Ablösung sollten mit Notar und Steuerberater abgestimmt werden. Angaben Stand 2026.

Quelle: § 875 BGB, § 1061 BGB, § 14 BewG, § 16 BewG.

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Häufige Fragen

Fragen zum Nießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) berechtigt umfassend zur Nutzung, dazu zählt auch das Vermieten oder Verpachten. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt dagegen nur die eigene Nutzung als Wohnung, eine Vermietung ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Der Nießbrauch ist damit das umfassendere Recht.
Eine belastete Immobilie lässt sich nur als nacktes Eigentum verkaufen, der Käufer kann sie bis zum Erlöschen des Rechts weder selbst nutzen noch vermieten. Der Kaufpreis liegt deshalb in etwa um den Kapitalwert des Nießbrauchs unter dem unbelasteten Verkehrswert.
Nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem altersabhängigen Vervielfältiger. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und damit der Kapitalwert. Der Jahreswert ist gedeckelt: höchstens ein 18,6stel des Immobilienwerts (§ 16 BewG).
Ja, das nackte Eigentum kann jederzeit verkauft werden, der Nießbrauch bleibt eingetragen und bindet auch den neuen Eigentümer. Häufiger ist der umgekehrte Weg: der Nießbraucher verzichtet gegen eine Ablösesumme, damit die Immobilie lastenfrei verkauft werden kann.
Durch Verzicht des Berechtigten gegenüber dem Grundbuchamt und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB), meist gegen eine Abfindung, deren Höhe sich üblicherweise am Kapitalwert nach § 14 BewG orientiert. Ohne Verzicht erlischt der Nießbrauch bei natürlichen Personen spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
Der Nießbrauch selbst ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1059 BGB). Wird die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt oder vererbt, geht das Eigentum über, das Nutzungsrecht bleibt beim Schenker oder Erblasser bestehen, bis es durch Tod oder Verzicht erlischt.

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