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Vergleichswert – die marktnächste Methode
Bei Eigentumswohnungen gibt es meist viele Verkäufe ähnlicher Objekte. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren das treffsicherste – bei Kapitalanlagen kommt der Ertragswert hinzu.
Im Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) wird der Wert aus einer ausreichenden Zahl tatsächlich gezahlter Kaufpreise hinreichend ähnlicher Wohnungen abgeleitet – angepasst an Lage, Größe, Etage, Zustand und Stichtag. Datengrundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse (§ 195 BauGB). Ist Ihre Wohnung vermietet und als Renditeobjekt zu betrachten, rückt das Ertragswertverfahren (§§ 27–34) bzw. der Kaufpreisfaktor in den Vordergrund (siehe unten).
Zwei Bewertungsbrillen. Eigennutzer gewichten Lage, Grundriss und Hausgeld; Kapitalanleger rechnen mit Nettokaltmiete, nicht umlagefähigen Kosten und Erhaltungsrücklage. Dieselbe Wohnung kann je nach Zielkäufer einen anderen „richtigen" Wert haben – vermietet folgt der Anleger-Logik, frei der Eigennutzer-Logik.
Die WEG entscheidet über Tausende Euro
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft – mit deren Rücklagen, Beschlüssen und Pflichten. Genau hier verschätzen sich die meisten.
Erhaltungsrücklage: verfügbares Vermögen, nicht nur ein Posten
Mit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) wurde die „Instandhaltungsrücklage" in Erhaltungsrücklage umbenannt – um klarzustellen, dass es sich um tatsächlich verfügbares Vermögen der Gemeinschaft handelt. Die Gemeinschaft muss eine angemessene Rücklage bilden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); über die Höhe entscheiden die Eigentümer. Eine unterkapitalisierte Rücklage ist ein latentes Risiko:
Sonderumlagen können 15.000 bis 50.000 Euro pro Einheit erreichen – etwa für Dach, Fassade, Aufzug oder Heizung. Bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Sanierungen sind eine feststehende Zahlungspflicht und mindern den Wert sofort. Prüfen Sie die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Protokolle der letzten Jahre.
Hausgeld: nicht alles ist umlagefähig
Das Hausgeld deckt Betriebs-, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für Kapitalanleger zählt die Aufteilung: rund 60–70 % sind umlagefähig (auf Mieter abwälzbar – Heizung, Wasser, Grundsteuer, Müll, Versicherung). Nicht umlagefähig und damit renditemindernd sind vor allem Verwaltervergütung, Instandhaltungskosten und die Rücklagenzuführung.
Sondereigentum ist nicht alles, was zur Wohnung gehört
Tragende Wände, Dach, Fassade und meist auch Fenster sind Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG) – Schäden daran treffen alle Eigentümer über eine Sonderumlage. Was genau zu Ihrer Wohnung gehört (Stellplatz, Keller, Garten als Sondernutzungsrecht), steht in der Teilungserklärung und im Miteigentumsanteil, nicht im Exposé.
Rechtsgrundlagen: WEG §§ 1, 5, 8, 19, 24; Begriffswechsel Erhaltungsrücklage durch das WEMoG (in Kraft 01.12.2020). Sonderumlagen-Größenordnung: Branchendaten (u. a. accentro).
Was den Wert Ihrer Wohnung bestimmt
Neben Lage und Größe machen oft Details den Unterschied. Die folgenden Größenordnungen stammen aus Markt- und Maklerauswertungen – sie schwanken regional.
- Etage & AufzugErdgeschoss kann bis zu rund 30 % unter einer vergleichbaren Wohnung in höherer Etage liegen; ein Aufzug bringt im Schnitt etwa +5 % und wird ab dem 3. OG faktisch erwartet.
- Balkon, Terrasse, GartenAußenflächen werten auf – Balkon/Loggia im Schnitt etwa +3–4 %, ein eigener Garten zusätzlich.
- Grundriss & LärmEin durchdachter Schnitt (kein „Schlauch"), ruhige Hofseite statt Hauptstraße und gute Besonnung wirken sich aus.
- Vermietet oder freiDer Vermietungsstatus ist einer der größten Hebel – mehr dazu im nächsten Abschnitt.
- WEG-SituationHöhe der Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen und Hausgeld – bei Wohnungen wertbestimmend.
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Größenordnungen zu Etage, Aufzug und Außenfläche: Auswertungen von Homeday und Maklerstudien – regional stark schwankend, keine amtliche Statistik.
Vermietet oder frei – das macht den Unterschied
Ob Ihre Wohnung vermietet oder frei ist, verändert den Käuferkreis und damit den Preis erheblich.
Für Eigennutzer ist eine vermietete Wohnung wenig attraktiv: Nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann der Erwerber Eigenbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist geltend machen – drei Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB), in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung bis zu zehn Jahren; Berlin hat die zehnjährige Frist 2023 für weitere zehn Jahre verlängert (vom BGH bestätigt). Dadurch schrumpft der Käuferkreis auf Kapitalanleger – der Wertabschlag liegt je nach Lage, Restmietzeit und Miethöhe typischerweise bei rund 10 bis 30 Prozent. Für Anleger ist die laufende Vermietung dagegen ein Plus (Einnahmen ab Tag 1). Zu beachten ist außerdem das Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Rechtsgrundlagen: § 577a BGB (Kündigungssperrfrist), § 577 BGB (Mietervorkaufsrecht); Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung 2023.
Der Kaufpreisfaktor einfach erklärt
Bei vermieteten Wohnungen zählt die Rendite. Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kauf amortisiert.
| Stadt | Faktor (rund) | Bruttomietrendite (ca.) |
|---|---|---|
| Berlin | 34,5 | 3,0 % |
| München | 29,9 | 3,1 % |
| Hamburg | 28,0 | 2,9 % |
| Köln | 27,0 | 3,4 % |
| Stuttgart | 26,9 | 3,7 % |
| Düsseldorf | 25,6 | 3,2 % |
| Frankfurt a. M. | 24,2 | 3,2 % |
| Gerundete Größenordnungen, Stand 2025; Werte schwanken je Quelle und Halbjahr. Die höchsten Renditen liegen eher in B-/C-Städten, die niedrigsten in den Top-7-Metropolen. | ||
Faustregel: Bruttomietrendite ≈ 1 ÷ Faktor. Ein Faktor von 25 entspricht also rund 4 % Bruttorendite. Für die Bewertung einer Kapitalanlage-Wohnung sind die nachhaltig erzielbare Miete und die nicht umlagefähigen Kosten entscheidend – nicht der reine Quadratmeterpreis.
Quellen: von Poll Immobilien, leadersnet/ImmoScout24 (Bruttomietrenditen Metropolen 2025).
Eigentumswohnungen: Land vor Metropole
Die Preise steigen wieder – aber das Stadt-Land-Verhältnis hat sich gedreht.
Im 4. Quartal 2025 legten Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 5,4 % gegenüber dem Vorjahr zu, in kreisfreien Großstädten um 4,8 % – in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) dagegen nur um 2,1 %. Die einstigen Preistreiber hinken aktuell hinterher; ein pauschales „die Preise steigen" ist für Metropolen-Wohnungen zu undifferenziert.
Fehler, die den Wohnungswert verzerren
Nur Quadratmeterpreis
Hochrechnung über den reinen €/m² ohne Anpassung für Etage, Aufzug, Schnitt und Lärm – Fehler bis in den zweistelligen Prozentbereich.
Rücklage ignoriert
Erhaltungsrücklage und beschlossene Sanierungen nicht geprüft – das latente Sonderumlage-Risiko fehlt im Preis.
Vermietet wie frei bewertet
Vermietete Wohnung wie eine freie angesetzt – real 10–30 % Abschlag, durch Sperrfristen oft verschärft.
Erstkaufpreis als Maßstab
Den Neubau-Erstverkaufspreis vom Bauträger als Vergleichswert genommen – der Wiederverkaufswert liegt häufig darunter.
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