Immobilie im Erbfall richtig bewerten
Wie das Finanzamt bewertet, warum die Werte seit 2023 höher ausfallen, wie ein Gutachten Erbschaftsteuer spart und welche Freibeträge gelten. Eine kostenlose Werteinschätzung zeigt Ihnen vorab, ob sich der genauere Blick lohnt.
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- Verständlich erklärt, mit Verweis auf die Paragrafen
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Konkrete Fälle – insbesondere Gestaltungen und ein § 198-Gutachten – gehören in die Hand eines Steuerberaters oder Fachanwalts. Die genannten Paragrafen und Beträge sind mit Primärquellen belegt.
Wer bewertet – und wie
Erben Sie eine Immobilie, ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert selbst. Das geschieht typisiert und ohne Besichtigung – deshalb weicht der Finanzamtswert oft vom realen Markt ab.
Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert (Bedarfswert) nach dem Bewertungsgesetz fest – in einem typisierten Massenverfahren, in der Regel ohne Vor-Ort-Termin. Bewertungsstichtag ist der Todestag. Je nach Objektart greift nach § 182 BewG eines von drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren – für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Ertragswertverfahren – für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete.
- Sachwertverfahren – als Auffangverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt.
Rechtsgrundlagen: §§ 151, 157 BewG, § 182 BewG; Stichtag § 11 ErbStG.
Warum die Werte gestiegen sind
Eine Gesetzesänderung hat die steuerlichen Immobilienwerte spürbar angehoben – viele Erben trifft das unvorbereitet.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsregeln zum 1. Januar 2023 an die ImmoWertV angepasst. Die Parameter waren seit 2009 unverändert und galten als nicht mehr marktgerecht. Wesentliche Änderungen:
- Niedrigere Liegenschaftszinsen (für Wohnimmobilien von 5,0 % auf 3,5 %) – ein niedrigerer Zins ergibt einen höheren Ertragswert.
- Längere Gesamtnutzungsdauer (70 → 80 Jahre) – höhere Restnutzungsdauer, höherer Wert.
- Neuer Regionalfaktor und überarbeitete Wertzahlen im Sachwertverfahren – in gefragten Lagen deutlich werttreibend.
In Fachbeispielen steigt die Steuerlast eines Einfamilienhauses durch das neue Sachwertverfahren um eine fünfstellige Summe. Eine pauschale Prozentzahl gibt es aber nicht – der Effekt hängt stark von Lage, Verfahren und Objekt ab.
Quelle: BMF, Anwendungserlass JStG 2022 (20.03.2023); § 188 BewG, Anlage 22 BewG.
Niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG)
Weil der typisierte Finanzamtswert seit 2023 oft über dem realen Marktwert liegt, lohnt sich der Gegenbeweis häufiger als früher.
Sie können einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – durch ein qualifiziertes Gutachten (Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger) oder durch einen Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Das senkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.
Rechenbeispiel
Finanzamt: 300.000 €. Gutachten: 220.000 €. Differenz: 80.000 €. In Steuerklasse I (15 %) sind das rund 12.000 € weniger Erbschaftsteuer – ein Vielfaches der Gutachtenkosten. Zusätzlich sind diese im Erbfall als Nachlassverbindlichkeit absetzbar (§ 10 Abs. 5 ErbStG).
Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt, ob der Marktwert überhaupt unter dem zu erwartenden Finanzamtswert liegt – und damit, ob sich ein qualifiziertes Gutachten lohnt. Sie ersetzt das Gutachten nicht. Quelle: § 198 BewG.
Freibeträge & Steuersätze
Wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad (Freibetrag und Steuerklasse) und vom steuerpflichtigen Erwerb ab.
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer? Bei der Erbschaft einer Immobilie gelten persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € pro Kind und 200.000 € für Enkel. Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert – der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs.
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder & Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt noch) | 200.000 € |
| Eltern & Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Übrige (Steuerklasse II/III, z. B. Geschwister) | 20.000 € |
| Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG) – gestaffeltes Schenken kann die Last senken. | |
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Der Steuersatz gilt auf den Erwerb nach Abzug des Freibetrags. Klasse I: Ehegatte, Kinder, Enkel; Klasse II: Geschwister, Nichten/Neffen; Klasse III: übrige. | |||
Quellen: § 16 ErbStG (Freibeträge), § 19 ErbStG (Steuersätze), § 15 ErbStG (Steuerklassen).
Familienheim & Nießbrauch
Familienheim steuerfrei
Erbt der Ehegatte das selbstgenutzte Familienheim und nutzt es 10 Jahre selbst, ist es ohne Flächengrenze steuerfrei. Bei Kindern gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche.
Nießbrauch mindert den Wert
Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs (Jahreswert × Vervielfältiger) den steuerlichen Wert der Zuwendung erheblich.
10-Jahres-Regel
Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet. Der Freibetrag steht danach erneut zur Verfügung – ein Argument für frühzeitiges, gestaffeltes Schenken.
Mehr zur Berechnung des Kapitalwerts, zur Abgrenzung vom Wohnrecht und zur Ablösung eines Nießbrauchs lesen Sie unter Nießbrauch und Immobilienwert.
Achtung: Bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von 10 Jahren entfällt die Familienheim-Befreiung rückwirkend (außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit). Quellen: § 13 ErbStG, § 14 BewG.
Geerbte Immobilie einschätzen
Fragen zur Bewertung im Erbfall
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