Ratgeber Immobilienbewertung

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Von der kostenlosen Online-Einschätzung über das Kurzgutachten bis zum rechtssicheren Verkehrswertgutachten: Wir zeigen die Preise 2026 – und wann sich welche Tiefe wirklich lohnt.

  • Erste Einschätzung sofort & kostenlos – ohne Anmeldung
  • Transparent: was „kostenlos" wirklich bedeutet
  • Ohne Verkaufszwang, ohne versteckte Gebühren
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Überblick

Drei Tiefen, drei Preisklassen

„Die Immobilienbewertung" gibt es nicht – je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen, reichen unterschiedliche Tiefen. Der entscheidende Unterschied ist die Rechtssicherheit.

Immobilienbewertung – Tiefe, Preis und Rechtssicherheit
TiefePreisRechtssicher?Wofür
Online-/Makler-Einschätzungkostenlosneinerste Orientierung, Verkaufsvorbereitung
Kurzgutachten / Wertindikationab ~300 €neinprivate Entscheidung, Preisverhandlung
Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)ab ~1.500 €ja (gerichtsfest)Finanzamt, Gericht, Erbe, Scheidung
Preise sind recherchierte Einstiegspreise (2024–2026). Vollgutachten oft auch als ab 0,5 % des Immobilienwerts angegeben; spezialisierte Sachverständigenbüros liegen darüber.

Die kostenlose Einschätzung steht ganz oben in der Tabelle. Starten Sie genau dort, bevor Sie über ein bezahltes Gutachten nachdenken – Sie sehen Ihre Marktwert-Spanne sofort, anonym und ohne E-Mail.

Ehrlich gesagt

Was „kostenlos" wirklich bedeutet

Eine kostenlose Bewertung ist kein Geschenk – sie hat ein Geschäftsmodell. Das ist völlig in Ordnung, solange es transparent ist.

Kostenlose Online- und Makler-Bewertungen sind in der Regel ein Instrument zur Lead-Generierung: Im Gegenzug für die Einschätzung erhält der Anbieter Ihre Objekt- und Kontaktdaten – häufig verbunden mit einer Einwilligung zur Kontaktaufnahme durch Makler. Verbraucherschützer und Fachmedien weisen seit Jahren darauf hin. Es gibt aber auch anonyme Rechner ohne E-Mail.

So handhaben wir es: Die erste Marktwert-Spanne sehen Sie sofort und anonym – ohne E-Mail. Erst wenn Sie den genauen Wert und einen regionalen Marktbericht möchten, hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten. Ein Anruf erfolgt nur, wenn Sie ihn ausdrücklich erlauben.

Im Detail

Was ein Verkehrswertgutachten kostet

Das rechtssichere Vollgutachten nach ImmoWertV ist die aufwändigste – und teuerste – Variante. Dafür wird es von Gerichten und Finanzämtern anerkannt.

  • Als Faustregel: ab 0,5 % des Immobilienwerts.
  • Absolut für ein Einfamilienhaus: ab rund 1.500 €, bei höherem Wert oder Komplexität ab 3.000 €.
  • Stundensätze frei tätiger Sachverständiger: ab rund 160 €. Wie sich freie, zertifizierte und öffentlich bestellte Gutachter unterscheiden, lesen Sie unter Sachverständiger.
  • Bei gerichtlicher Bestellung gilt nicht die freie Vereinbarung, sondern das JVEG. Für die Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien gilt nach Anlage 1 Sachgebiet Nr. 7 ein Stundensatz von 125 € (seit 1. Juni 2025, vorher 115 €).

Honorare sind frei verhandelbar. Die frühere Regelung über die HOAI (§ 34 a.F.) wurde 2009 ersatzlos gestrichen – seitdem gibt es für Wertgutachten kein gesetzliches Preisrecht mehr. Holen Sie Vergleichsangebote ein und achten Sie auf die Qualifikation (öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert).

Quellen: Verbraucherzentrale, ImmoScout24, Sachverständigenbüros (Preise 2024–2026); JVEG Anlage 1 (Sachgebiet Nr. 7, Fassung KostBRÄG 2025).

Entscheidungshilfe

Wann sich welche Tiefe lohnt

Verkauf

Markteinschätzung genügt

Für die Preisfindung beim freihändigen Verkauf reichen eine datenbasierte Online-Einschätzung und gegebenenfalls ein Kurzgutachten.

Recht & Steuer

Vollgutachten nötig

Bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Zugewinn, Zwangsversteigerung oder gegenüber dem Finanzamt braucht es ein rechtssicheres Gutachten.

Steuer-Tipp

Gutachten kann sich rechnen

Liegt der Finanzamtswert über dem Marktwert, lässt sich mit einem Gutachten ein niedrigerer Wert nachweisen (§ 198 BewG) – oft mit deutlicher Steuerersparnis.

Rechenbeispiel Erbschaft. Setzt das Finanzamt 300.000 € an, ein Gutachten weist aber 220.000 € nach, sinkt die Bemessungsgrundlage um 80.000 €. In Steuerklasse I (15 %) sind das rund 12.000 € weniger Erbschaftsteuer – ein Vielfaches der Gutachtenkosten. Zusätzlich sind die Kosten im Erbfall als Nachlassverbindlichkeit absetzbar (§ 10 Abs. 5 ErbStG). Details im Ratgeber Erbschaft.

Steuerliche Absetzbarkeit ist einzelfallabhängig – im Zweifel den Steuerberater fragen.

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Häufige Fragen

Fragen zu den Bewertungskosten

Eine Online-Einschätzung oder eine Ersteinschätzung durch einen Makler ist meist kostenlos. Ein Kurzgutachten gibt es ab 300 €, ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus ab 1.500 €, bei hohem Wert oder komplexen Objekten entsprechend mehr.
Sie finanziert sich in der Regel über Lead-Generierung: Der Anbieter erhält Angaben zum Objekt und Ihre Kontaktdaten, oft mit Einwilligung zur Kontaktaufnahme. Bei uns sehen Sie die erste Spanne anonym ohne E-Mail; Kontaktdaten geben Sie erst für den genauen Wert an.
Immer wenn der Wert rechtssicher sein muss: bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung und Zugewinnausgleich, vor Gericht, bei Zwangsversteigerung oder gegenüber dem Finanzamt. Für die Verkaufsvorbereitung genügt meist eine Markteinschätzung oder ein Kurzgutachten.
Im Erbfall sind Gutachterkosten zur Bewertung des Nachlasses als Nachlassverbindlichkeit abziehbar (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG); bei vermieteten Immobilien können sie Werbungskosten sein. Beim reinen Privatverkauf in der Regel nicht, im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater.
Nicht mehr. Die frühere HOAI-Regelung (§ 34 a. F.) wurde 2009 gestrichen; Honorare für Wertgutachten sind heute frei verhandelbar. Nur bei gerichtlicher Bestellung gilt das JVEG (Anlage 1 Sachgebiet Nr. 7, 125 € pro Stunde seit 1. Juni 2025).
Gesetzlich generell vorgeschrieben ist es nicht, in bestimmten Situationen wird es aber faktisch verlangt: bei Streit in der Erbengemeinschaft, bei Scheidung und Zugewinnausgleich, in der Zwangsversteigerung (das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, § 74a Abs. 5 ZVG) sowie zum Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG).
Die Honorare sind frei verhandelbar, die frühere HOAI-Regelung (§ 34 a. F.) entfiel 2009. Nur wenn ein Gericht den Sachverständigen bestellt, gilt das JVEG: für die Bewertung von Immobilien nach Anlage 1 Sachgebiet Nr. 7 125 € pro Stunde (seit 1. Juni 2025).
Eine gesetzliche Gültigkeitsfrist gibt es nicht. Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen (§ 194 BauGB) und gilt für den Bewertungsstichtag. Ein Gutachten bleibt so lange aussagekräftig, wie sich Markt und Objekt nicht wesentlich verändert haben; Finanzamt oder Gericht können einen zeitnahen Stichtag verlangen.

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