Ratgeber Immobilienbewertung

Bewertungsverfahren verständlich erklärt

Drei Verfahren regelt die ImmoWertV, je nach Immobilie gilt ein anderes. Hier finden Sie alle verständlich erklärt, mit Rechenbeispielen und Primärquellen, dazu Verkehrswert, Kosten und der Erbfall. Und wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.

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Die drei Verfahren

Jedes Objekt hat sein Verfahren

Welche Methode greift, hängt von der Immobilie ab. Hier die drei Verfahren der ImmoWertV im Überblick, jeweils mit eigener Tiefenseite samt Rechenbeispiel.

Vergleichswertverfahren §§ 24–26 ImmoWertV. Der Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Grundstücke. Ertragswertverfahren §§ 27–34 ImmoWertV. Reinertrag, Liegenschaftszins und Barwertfaktor. Für Mietshäuser, gemischt genutzte und Gewerbeobjekte. Sachwertverfahren §§ 35–39 ImmoWertV. Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung. Für eigengenutzte Häuser ohne Vergleichsdaten.
Schnellzuordnung

Welches Verfahren für welche Immobilie?

Eine Orientierung nach Objektart. Die endgültige Verfahrenswahl richtet sich nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (§ 6 ImmoWertV), nur für unbebaute Grundstücke besteht ein gesetzlicher Vorrang.

Objektart und übliches Verfahren
ObjektartÜbliches VerfahrenRechtsgrundlage
EigentumswohnungVergleichswertverfahren§§ 24–26
Ein-/Zweifamilienhaus mit VergleichsdatenVergleichswertverfahren§§ 24–26
Ein-/Zweifamilienhaus ohne VergleichsdatenSachwertverfahren§§ 35–39
Mehrfamilienhaus, RenditeobjektErtragswertverfahren§§ 27–34
Gewerbe, gemischt genutztErtragswertverfahren§§ 27–34
Unbebautes GrundstückVergleichswertverfahren (Bodenwert), vorrangig§ 40 i. V. m. §§ 24–26
Spezialimmobilie ohne VergleicheSachwertverfahren§§ 35–39

Quelle: ImmoWertV 2021, §§ 6, 24–43; § 194 BauGB (Verkehrswert).

Wert ermitteln und einordnen

Den Wert selbst verstehen

Von der zentralen Verteilerseite bis zur Quadratmeter-Rechnung: die Grundlagen der Wertermittlung, verständlich erklärt.

Immobilienwert ermitteln Welche Faktoren zählen, die drei Wege der Wertermittlung und wie Sie den Wert selbst überschlagen. Quadratmeterpreis berechnen Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche, Angebotspreis gegen Kaufpreis und aktuelle Marktdaten. Wohnflächenberechnung Was nach WoFlV zählt, wie Dachschrägen und Balkone gerechnet werden und der Unterschied zu DIN 277. Marktwert und Verkehrswert Warum beide dasselbe meinen und wie sich der Wert von Beleihungs-, Grundsteuer- und Bedarfswert abgrenzt.
Verkehrswert und Kosten

Rund um den Wert

Verkehrswert & Marktwert Der zentrale Wertbegriff nach § 194 BauGB und die Abgrenzung zu Beleihungs-, Einheits- und Bedarfswert. Verkehrswert Grundstück Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert: Entwicklungszustand, Erschließung, GRZ und GFZ. Was kostet eine Bewertung? Kostenlos, Kurzgutachten oder Vollgutachten: was wann sinnvoll ist und was es kostet. Wertgutachten Haus Kurzgutachten oder Vollgutachten, was sie kosten und wer sie erstellen darf. Sachverständiger Öffentlich bestellt, zertifiziert, Gutachterausschuss oder freier Gutachter: wer wann passt.
Steuern und Erbfall

Wenn der Wert Steuern auslöst

Immobilie im Erbfall Wie das Finanzamt bewertet, der Bedarfswert und der Nachweis des niedrigeren Werts. Erbschaftssteuer Immobilie Freibeträge, Steuersätze und die Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim. Spekulationssteuer Immobilie Die Zehnjahresfrist, die Ausnahme bei Eigennutzung und was bei geerbten Immobilien gilt. Immobilie verschenken Schenkungssteuer, der Freibetrag alle zehn Jahre, Nießbrauch und die Grunderwerbsteuer.
Bodenwert und Steuerwerte

Vom Boden zum Steuerwert

Bodenrichtwert Was der Bodenrichtwert ist, wo Sie ihn über BORIS finden und warum er nicht der Grundstückswert ist. Grundsteuerwert Die Grundsteuerreform seit 2025, die dreistufige Berechnung und die Ländermodelle. Beleihungswert Wie die Bank für die Finanzierung rechnet und warum der Beleihungswert unter dem Verkehrswert liegt.
Objekt und Substanz

Alter, Zustand und Objektart

Mehrfamilienhaus bewerten Warum beim Renditeobjekt der Ertrag zählt: Rohertrag, Liegenschaftszins, Barwertfaktor und Kaufpreisfaktor. Baujahr und Immobilienwert Restnutzungsdauer, Alterswertminderung und der Zeitwert einer Immobilie. Wertsteigerung durch Sanierung Welche Maßnahmen den Wert am stärksten heben und wie Energieeffizienz auf den Preis wirkt. Haus bei Scheidung Bewertung, Zugewinnausgleich, Stichtag und die Optionen von Verkauf bis Teilungsversteigerung.
Besondere Lebenslagen

Nießbrauch, Zwangsversteigerung und Verrentung

Nießbrauch und Immobilienwert Wie ein Nutzungsrecht den Verkehrswert mindert und wie sich der Kapitalwert berechnet. Zwangsversteigerung Verkehrswertgutachten Gerichtliche Wertfestsetzung, die 7/10 und 5/10 Grenze und der Unterschied zur freien Bewertung. Immobilienverrentung und Leibrente Leibrente, Zeitrente, Umkehrhypothek und Teilverkauf im Vergleich.
Vertiefendes Wissen

Erbbaurecht, Vorkaufsrecht und Rendite

Erbbaurecht und Immobilienwert Wie Erbbauzins und Restlaufzeit den Wert nach §§ 42 bis 44 ImmoWertV bestimmen. Restnutzungsdauer einer Immobilie Berechnung nach Anlage 1 ImmoWertV und Bedeutung für Sachwert und Ertragswert. Vorkaufsrecht bei Immobilien Schuldrechtlich, dinglich, gemeindlich: Arten, Fristen und Ablauf. Mietrendite berechnen Brutto- und Nettomietrendite mit Rechenbeispiel und Bezug zum Liegenschaftszins.
Kauf, Bau und Versicherung

Zustand prüfen, Bau abnehmen, richtig versichern

Baugutachter beim Hauskauf Was ein Bausachverständiger vor dem Kauf prüft, Kosten als Beispielrechnung und Checkliste. Bauabnahme Abnahme nach § 640 BGB, Protokoll, Checkliste und die Rolle der Bauaufsicht. Schadstoffgutachten Asbest, PAK, PCB und alte Mineralwolle: Anlass, Ablauf, Kosten und Rechtslage. Wert 1914 umrechnen Versicherungswert 1914 mit Baupreisindex und Anpassungsfaktor 2026, mit Rechner.
Häufige Fragen

Fragen zur Bewertung

Drei: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) für Eigentumswohnungen, Ein und Zweifamilienhäuser und unbebaute Grundstücke, das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) für Renditeobjekte und das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) für eigengenutzte Häuser ohne Vergleichsdaten und Spezialimmobilien.
Eigentumswohnungen sowie Ein und Zweifamilienhäuser mit Vergleichsdaten: Vergleichswertverfahren. Mietshäuser, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeobjekte: Ertragswertverfahren. Eigengenutzte Häuser ohne Vergleiche und Spezialimmobilien: Sachwertverfahren. Den Bodenwert, auch von unbebauten Grundstücken, ermittelt man nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren.
Nein. Sie ist eine datenbasierte Marktorientierung. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV für Finanzamt oder Gericht ist kostenpflichtig und wird separat beauftragt.

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