Das Ertragswertverfahren verständlich erklärt
Bei vermieteten Objekten zählt nicht die Bausubstanz, sondern der Ertrag: Aus dem Reinertrag, dem Liegenschaftszinssatz und dem Barwertfaktor entsteht der Wert. Wie das nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV funktioniert. Und wenn Sie wissen wollen, was Ihr Objekt wert ist: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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Der Wert steckt im Ertrag
Wer ein vermietetes Objekt kauft, kauft einen Zahlungsstrom: die Mieten der kommenden Jahre. Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab. Es ist die Methode für Renditeobjekte, bei denen nicht die Bausubstanz, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag den Preis bestimmt.
Drei Varianten kennt die Verordnung
- Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28): Boden und Gebäude werden getrennt betrachtet, der Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29): der Gesamtreinertrag wird in einem Schritt kapitalisiert, der Bodenwert am Ende abgezinst hinzugefügt.
- Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30): für Objekte mit über die Zeit schwankenden Erträgen.
Geeignet für Renditeobjekte. Mietwohnhäuser, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäfts-, Büro- und Gewerbeimmobilien. Die ImmoWertV schreibt das Verfahren keiner Objektart starr zu, sondern stellt auf die Eignung ab: Wo Erträge wertbestimmend sind, ist das Ertragswertverfahren die passende Methode (§ 6, § 27).
Quellen: § 27 (Grundlagen, Abs. 5 die drei Varianten), §§ 28–30 ImmoWertV.
Ein Mietshaus Schritt für Schritt
Beispielobjekt: Mehrfamilienhaus mit 60.000 € Jahresnettokaltmiete, Grundstück 600 m², Restnutzungsdauer 50 Jahre. Liegenschaftszinssatz und Kostenansätze sind hier zur Veranschaulichung gewählt; im Gutachten stammen sie vom Gutachterausschuss und aus Anlage 3.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Rohertrag | marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete | 60.000 € |
| 2. − Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (beispielhaft ≈ 25 %) | − 15.000 € |
| = Reinertrag | 60.000 € − 15.000 € | 45.000 € |
| 3. − Bodenwertverzinsung | Bodenwert 240.000 € (600 m² × 400 €/m²) × Liegenschaftszins 3,5 % | − 8.400 € |
| = Gebäudereinertrag | Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | 36.600 € |
| 4. × Barwertfaktor | RND 50 Jahre, Liegenschaftszins 3,5 % → Barwertfaktor ≈ 23,4 | 856.000 € |
| 5. + Bodenwert | + 240.000 € | ≈ 1.096.000 € |
Der Barwertfaktor (§ 34). Er ist der Barwertfaktor der nachschüssigen Zeitrente und fasst zusammen, was die künftigen Gebäudereinerträge heute wert sind: V = (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer. Das Ergebnis aus § 28 ist der vorläufige Ertragswert; daran schließen sich Marktanpassung (§ 27 Abs. 3) und besondere objektspezifische Merkmale (§ 27 Abs. 4) an.
Quellen: § 31 (Reinertrag), § 28 (Verfahren), § 34 (Barwertfaktor).
Was den Ertragswert bewegt
- Reinertrag (§ 31): der Jahresrohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Nicht die tatsächlich vereinbarte, sondern die nachhaltig erzielbare Miete zählt.
- Bewirtschaftungskosten (§ 32): Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, dazu nicht umlagefähige Betriebskosten. Anlage 3 der ImmoWertV liefert Modellansätze, etwa ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent des Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung.
- Liegenschaftszinssatz (§ 21 Abs. 2, § 33): der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Renditeobjekte marktüblich verzinst werden. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus realen Kaufpreisen ab. Eine kleine Änderung wirkt stark: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Wert.
- Restnutzungsdauer und Barwertfaktor (§ 4, § 34): Über die Restnutzungsdauer als Kapitalisierungsdauer und den Liegenschaftszins ergibt sich der Barwertfaktor. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und heben damit den Wert.
Liegenschaftszins ist nicht gleich Bauzins. Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die marktübliche Verzinsung von Immobilien, nicht den Kreditzins der Bank. Er stammt ausschließlich vom Gutachterausschuss und wird dann objektspezifisch angepasst (§ 33). Eigene Schätzungen führen schnell zu groben Fehlern. Er ist außerdem nicht mit der individuell berechneten Mietrendite eines einzelnen Objekts gleichzusetzen.
Quellen: § 31, § 32, Anlage 3 (Bewirtschaftungskosten), § 21 und § 193 Abs. 5 BauGB (Gutachterausschuss).
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Warum der Zins so stark wirkt
Sinkt der Liegenschaftszinssatz von 4 auf 3 Prozent, steigt der Barwertfaktor deutlich, und mit ihm der Ertragswert. Deshalb ist der vom Gutachterausschuss abgeleitete Zinssatz die sensibelste Größe der ganzen Rechnung, sensibler als die Miete selbst.
Die anderen Verfahren
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