Ratgeber Immobilienbewertung

Mietrendite berechnen

Brutto- oder Nettomietrendite: Beide Kennzahlen zeigen, wie sich eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis rentiert, nur mit unterschiedlicher Genauigkeit. Formel, Rechenbeispiel und der Bezug zum Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren finden Sie hier. Den Wert Ihrer Immobilie schätzen Sie rechts kostenlos ein.

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Brutto- und Nettomietrendite §§ 21, 33 ImmoWertV Primärquellen verlinkt Regionale Experten
Grundidee

Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die Mietrendite setzt die jährliche Mieteinnahme einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie ist eine der ersten Kennzahlen, mit denen sich vermietete Immobilien grob vergleichen lassen, sagt für sich allein aber noch nichts über die tatsächliche Rendite nach Kosten aus.

  • Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Schnell berechnet, aber ungenau, da Kosten fehlen.
  • Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal 100. Deutlich aussagekräftiger, weil sie Nebenkosten und laufende Kosten einbezieht.

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen unter anderem Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.

Rechenbeispiel

Mietrendite Schritt für Schritt

Ein Beispiel für eine vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 300.000 Euro, Kaltmiete 1.000 Euro monatlich:

GrößeWertBerechnung
Jahreskaltmiete12.000 Euro1.000 Euro mal 12 Monate
Bruttomietrendite4,0 Prozent12.000 geteilt durch 300.000
Kaufnebenkosten (beispielhaft 10 Prozent)30.000 EuroGrunderwerbsteuer, Notar, Makler
Bewirtschaftungskosten (beispielhaft 15 Prozent der Miete)1.800 EuroVerwaltung, Rücklage, Mietausfallwagnis
Nettomietrendite3,1 Prozent10.200 geteilt durch 330.000

Die Prozentsätze für Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten in diesem Beispiel sind beispielhaft gewählt und können je nach Bundesland, Objekt und Verwaltung deutlich abweichen. Angaben Stand 2026.

Bezug zur Wertermittlung

Mietrendite ist nicht der Liegenschaftszins

Beide Kennzahlen setzen Miete und Kaufpreis ins Verhältnis, meinen aber nicht dasselbe.

  • Die Mietrendite ist eine individuelle Kennzahl für ein konkretes Objekt und einen konkreten Kaufpreis.
  • Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss aus vielen tatsächlichen Kaufpreisen und Erträgen einer Lage abgeleitet (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV).
  • Im Ertragswertverfahren bestimmt der Liegenschaftszins zusammen mit der Restnutzungsdauer den Barwertfaktor, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird.

Warum die Unterscheidung wichtig ist

Wer die eigene Mietrendite direkt mit einem irgendwo gelesenen Liegenschaftszinssatz vergleicht, vergleicht oft Äpfel mit Birnen: unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, unterschiedliche Kostenannahmen, unterschiedliche Datenbasis. Ein Vergleich mit dem tatsächlichen, für die Lage veröffentlichten Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses liefert einen belastbareren Anhaltspunkt.

§ 21Liegenschaftszinssatz
§ 33Ableitung durch Gutachterausschuss
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Häufige Fragen

Fragen zur Mietrendite

Bruttomietrendite gleich Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Bewirtschaftungskosten und liefert deshalb nur eine grobe erste Orientierung.
Nettomietrendite gleich Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, multipliziert mit 100. Sie berücksichtigt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sowie laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
Dazu zählen unter anderem die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage, das Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie werden von der Jahreskaltmiete abgezogen, bevor die Nettomietrendite berechnet wird.
Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In der Regel liegen die Kaufnebenkosten insgesamt bei rund 10 Prozent des Kaufpreises, können je nach Bundesland und Maklerprovision aber abweichen.
Der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren (§ 21 Abs. 2, § 33 ImmoWertV) wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und Erträgen für eine Lage und Objektart abgeleitet. Er ist damit eine marktweite Kennziffer und nicht mit der individuell berechneten Mietrendite eines einzelnen Objekts gleichzusetzen.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, da es stark von Lage, Objektart und individueller Finanzierung abhängt. Ein Vergleich mit dem Liegenschaftszinssatz der jeweiligen Region über den örtlichen Gutachterausschuss liefert einen belastbareren Anhaltspunkt als feste Prozentwerte.

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