Ratgeber Immobilienbewertung

Mehrfamilienhaus bewerten: der Ertrag zählt

Beim Renditeobjekt bestimmt nicht der Bauwert den Preis, sondern der Ertrag. Hier lesen Sie, warum das Ertragswertverfahren gilt, wie aus Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Barwertfaktor der Wert entsteht und was der Kaufpreisfaktor aussagt. Für Ihr Objekt sehen Sie rechts sofort eine Spanne.

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Das richtige Verfahren

Warum beim Mehrfamilienhaus der Ertrag zählt

Ein Mehrfamilienhaus wird als Kapitalanlage gekauft. Der Käufer fragt nicht, was der Bau gekostet hat, sondern welche Mieten das Objekt nachhaltig einbringt. Genau das bildet das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV ab, das für Mietwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe gilt.

Ertrag statt Bauwert. Das Sachwertverfahren rechnet mit Herstellungskosten und passt zu eigengenutzten Häusern. Bei einem Renditeobjekt zählt dagegen der kapitalisierte Reinertrag. Die Grundlagen aller drei Verfahren stehen im Ratgeber-Überblick, das Ertragswertverfahren im Detail unter Ertragswertverfahren.

Quelle: ImmoWertV 2021, §§ 27 bis 34; § 194 BauGB (Verkehrswert).

Die Rechnung

Vom Rohertrag zum Ertragswert

Das Ertragswertverfahren geht in nachvollziehbaren Schritten vor. Die Zahlen im Beispiel sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.

Ertragswert Schritt für Schritt, Zahlen beispielhaft
SchrittGrößeBeispiel
Rohertragmarktübliche Jahresnettokaltmiete60.000 Euro
abzüglich BewirtschaftungskostenVerwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (§ 32)12.000 Euro
= Reinertragnachhaltiger Ertrag des Grundstücks48.000 Euro
abzüglich BodenwertverzinsungBodenwert mal Liegenschaftszins10.000 Euro
= Gebäudereinertragauf das Gebäude entfallender Ertrag38.000 Euro
mal Barwertfaktorabhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer (§ 34)18
= Gebäudeertragswert684.000 Euro
zuzüglich Bodenwertüber den Bodenrichtwert250.000 Euro
= Ertragswert934.000 Euro

Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV kapitalisiert den Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer. Er ist nicht identisch mit dem umgangssprachlichen Kaufpreisfaktor. Der Liegenschaftszins stammt vom Gutachterausschuss (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV), eigene geschätzte Zinssätze wären nicht modellkonform.

Quelle: § 32 ImmoWertV (Bewirtschaftungskosten), § 34 ImmoWertV (Barwertfaktor), § 21 ImmoWertV (Liegenschaftszins).

Worauf es ankommt

Miete, Kosten und Zustand

Der Ertragswert reagiert empfindlich auf wenige Stellschrauben.

  • Marktübliche Miete: maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht eine zu niedrige Altmiete oder ein Leerstand.
  • Bewirtschaftungskosten: nicht umlegbare Kosten und das Mietausfallwagnis mindern den Reinertrag.
  • Restnutzungsdauer: Alter und Modernisierung steuern den Barwertfaktor und damit den Gebäudeertragswert.

Mehr zum Einfluss von Alter und Sanierung unter Baujahr und Immobilienwert und Wertsteigerung durch Sanierung.

Der Kaufpreisfaktor als Marktkennzahl

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger, ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der Jahresmiete entspricht. Er ist eine schnelle Orientierung für den Markt, in gefragten Lagen liegt er höher, in schwächeren niedriger. Eine vollständige Ertragswertermittlung ersetzt er nicht.

§ 34Barwertfaktor
§ 21Liegenschaftszins
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Weiter im Ratgeber

Ertragswertverfahren Reinertrag, Liegenschaftszins und Barwertfaktor im Detail, mit Rechenbeispiel. Immobilienwert ermitteln Welche Faktoren zählen und welche drei Wege zur Wertermittlung führen. Beleihungswert Wie die Bank ein Renditeobjekt für die Finanzierung bewertet.
Häufige Fragen

Fragen zum Mehrfamilienhaus

In der Regel im Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV, weil bei einem Renditeobjekt die nachhaltig erzielbaren Erträge den Wert bestimmen. Aus dem Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag über Liegenschaftszins und Barwertfaktor kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt.
Das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, auch Vervielfältiger genannt. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der Jahresmiete entspricht. Er dient als schnelle Marktkennzahl, ersetzt aber keine vollständige Ertragswertermittlung.
Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare, marktübliche Miete. Weicht die vereinbarte Ist-Miete deutlich davon ab, etwa bei Altmietverträgen oder Leerstand, wird für die Wertermittlung die marktübliche Miete zugrunde gelegt. Bestehende Mietverhältnisse fließen in die Beurteilung ein.
Die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten des Betriebs (§ 32 ImmoWertV): Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Sie werden vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Ein niedriger Liegenschaftszins führt zu einem höheren Ertragswert.
Weil ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt gekauft wird und der Käufer die erzielbaren Mieteinnahmen bewertet, nicht die reinen Herstellungskosten. Das Ertragswertverfahren bildet diese Ertragsperspektive ab und gilt daher für Miet- und Renditeobjekte.

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