Immobilienwert ermitteln: den Wert Ihrer Immobilie bestimmen
Was Ihre Immobilie wert ist, hängt von mehr ab als der Quadratmeterzahl. Hier erfahren Sie, welche Faktoren zählen, welche drei Wege zur Wertermittlung führen und wie Sie den Wert selbst überschlagen. Und wenn Sie sofort eine Spanne sehen wollen: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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- Methodik nach ImmoWertV & § 194 BauGB
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Was den Immobilienwert wirklich bestimmt
Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Eine Rechnung aus Quadratmetern und einem Durchschnittspreis liefert nur einen groben Anhaltswert.
- Lage: Makrolage (Region, Stadt, Wirtschaftskraft) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Lärm) sind der stärkste einzelne Werthebel.
- Fläche: Wohnfläche und, bei Häusern, die Grundstücksgröße. Wie die Wohnfläche korrekt gerechnet wird, entscheidet über den Quadratmeterpreis.
- Baujahr & Zustand: Sanierungsstand, Instandhaltungsstau und modernisierte Bauteile wirken unmittelbar auf den Wert.
- Ausstattung: Qualität von Bädern, Böden, Fenstern, Heizung und Grundriss.
- Energieeffizienz: Energieausweis und Effizienzklasse gewinnen seit dem Gebäudeenergiegesetz an Gewicht.
- Rechtliche Gegebenheiten: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder ein vermietetes Objekt mindern den Wert gegenüber einer lastenfreien, freien Immobilie.
Maßstab ist der Verkehrswert. Der zentrale Wertbegriff ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, gleichbedeutend mit dem Marktwert. Er beschreibt den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Mehr dazu im Ratgeber zum Verkehrswert und zur Frage Marktwert oder Verkehrswert.
Quelle: § 194 BauGB (Verkehrswert), ImmoWertV 2021.
So ermitteln Sie den Wert
Je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen, führt ein anderer Weg zum Ziel. Für einen ersten Überblick reicht wenig, für Finanzamt oder Gericht braucht es mehr.
| Weg | Wofür geeignet | Rechtssicherheit | Kosten |
|---|---|---|---|
| Kostenlose Online-Einschätzung | erste Marktorientierung, Verkaufsvorbereitung, Plausibilitätscheck | Orientierung, kein Gutachten | kostenlos |
| Einschätzung durch regionalen Experten | Verkauf, realistische Preisfindung mit Ortskenntnis | Orientierung, kein Gutachten | oft kostenlos |
| Sachverständigengutachten nach ImmoWertV | Finanzamt, Gericht, Erbauseinandersetzung, Scheidung | rechtssicher (Vollgutachten) | ab mittlerer dreistelliger bis vierstelliger Betrag |
Die kostenlose Einschätzung ist der schnellste Einstieg und für die meisten Eigentümer der richtige erste Schritt. Wann sich ein kostenpflichtiges Gutachten lohnt und was es kostet, lesen Sie im Ratgeber zum Wertgutachten und unter Was kostet eine Immobilienbewertung.
Die drei Verfahren der ImmoWertV
Ein belastbarer Wert wird nach einem der drei anerkannten Verfahren ermittelt. Welches passt, hängt vom Objekttyp ab.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Erträge, kapitalisiert über den Liegenschaftszins.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, angepasst über den Sachwertfaktor.
Jedes Verfahren ausführlich mit Rechenbeispiel: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Einen Überblick über alle Verfahren gibt der Ratgeber-Hub.
Quelle: ImmoWertV 2021, §§ 24–39.
Den Wert grob selbst schätzen
Für einen ersten Anhaltswert genügt eine einfache Rechnung.
- Quadratmeterpreis der Lage mal Wohnfläche ergibt einen groben Marktwert.
- Die Wohnfläche muss dafür korrekt nach der Wohnflächenverordnung gerechnet sein.
- Zustand, Ausstattung und rechtliche Lasten bleiben dabei außen vor.
So gehen Sie im Detail vor: Quadratmeterpreis berechnen und Wohnfläche korrekt ermitteln. Für eine datenbasierte Spanne nutzen Sie die kostenlose Einschätzung.
Warum die Faustformel nur ein Anfang ist
Zwei benachbarte Häuser mit gleicher Wohnfläche können sich im Wert deutlich unterscheiden: durch Sanierungsstand, Energieklasse, Grundstückszuschnitt oder ein eingetragenes Wohnrecht. Genau deshalb rechnet ein Gutachten nach ImmoWertV objektindividuell und nicht mit einem Pauschalpreis.
Direkt zur Bewertung
Die Wertermittlung folgt je Objektart eigenen Regeln. Wählen Sie Ihren Immobilientyp.
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