Marktwert und Verkehrswert: wo liegt der Unterschied?
Die kurze Antwort: Es gibt keinen. Marktwert und Verkehrswert bezeichnen denselben Wert nach § 194 BauGB. Hier lesen Sie, warum es zwei Begriffe gibt, welcher Wert höher ist und wie sich der Marktwert von Beleihungswert, Grundsteuerwert und Bedarfswert unterscheidet. Für Ihre Immobilie sehen Sie rechts sofort eine Spanne.
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Marktwert ist gleich Verkehrswert
Immer wieder werden Marktwert und Verkehrswert behandelt, als seien es zwei verschiedene Größen. Das sind sie nicht. Beide Begriffe meinen exakt denselben Wert, festgelegt in § 194 des Baugesetzbuchs.
Der Verkehrswert ist der Preis, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Der Zusatz „(Marktwert)" steht seit einer Gesetzesänderung 2004 direkt in der Vorschrift, um den deutschen Begriff an den international üblichen „market value" anzugleichen.
Welcher Wert ist höher? Keiner. Da beide Begriffe denselben Wert bezeichnen, kann keiner höher oder niedriger sein als der andere. Wer Ihnen einen „Marktwert über dem Verkehrswert" verspricht, arbeitet mit einem Missverständnis.
Quelle: § 194 BauGB (Verkehrswert).
Marktwert und die anderen Werte
Für dieselbe Immobilie kursieren mehrere Werte, jeder mit einem anderen Zweck. Die Verwechslung kann teuer werden.
| Wertbegriff | Was er bedeutet | Wofür / wer |
|---|---|---|
| Marktwert (= Verkehrswert) | Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag (§ 194 BauGB) | allgemeiner Maßstab, Verkauf |
| Beleihungswert | vorsichtig und dauerhaft erzielbarer Wert, darf den Marktwert nicht überschreiten (§ 16 PfandBG) | Banken, Finanzierung |
| Grundsteuerwert | stark pauschalierter Steuerwert; der alte Einheitswert wurde abgelöst, seither gilt der Grundsteuerwert | Grundsteuer |
| Bedarfswert / Grundbesitzwert | vom Finanzamt typisiert festgestellter Wert (§§ 151, 157 BewG) | Erbschaft & Schenkung |
| Angebots- und Kaufpreis | Preisvorstellung im Inserat bzw. tatsächlich gezahlter Preis | Vermarktung, Kaufvertrag |
Der Beleihungswert liegt meist unter dem Marktwert, weil die Bank konservativ rechnet. Grundsteuerwert und Marktwert haben praktisch nichts miteinander zu tun. Und der Bedarfswert des Finanzamts kann seit dem Jahressteuergesetz 2022 sogar häufiger über dem realen Marktwert liegen. Mehr dazu im Ratgeber zur Erbschaftssteuer.
Rechtsgrundlagen: § 16 PfandBG, §§ 151, 157 BewG.
Wie der Marktwert ermittelt wird
Der Marktwert wird nach einem der drei Verfahren der ImmoWertV bestimmt.
- Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und typische Häuser mit Vergleichsdaten.
- Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und Gewerbe.
- Sachwertverfahren für eigengenutzte Häuser ohne Vergleichsdaten.
Welches Verfahren für Ihre Immobilie gilt, lesen Sie im Ratgeber zum Verkehrswert und im Überblick über die Bewertungsverfahren. Einen schnellen Anhaltswert liefert die kostenlose Einschätzung.
Marktwert und Kaufpreis
Der Marktwert ist der objektiv erzielbare Preis zum Stichtag. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen, nach oben durch mehrere Interessenten, nach unten durch Zeitdruck. Der Angebotspreis im Inserat ist wiederum nur die Vorstellung des Verkäufers, kein Wert.
Weiter im Ratgeber
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