Quadratmeterpreis berechnen und einordnen
Der Quadratmeterpreis ist der schnellste Weg zu einem ersten Anhaltswert. Hier erfahren Sie, wie Sie ihn berechnen, warum Angebotspreis und Kaufpreis auseinanderfallen, wie sich der Markt aktuell entwickelt und warum die reine Rechnung nur eine Orientierung ist. Für Ihre Immobilie sehen Sie rechts sofort eine Spanne.
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Quadratmeterpreis in einer Formel
Der Quadratmeterpreis ist der Kaufpreis geteilt durch die Wohnfläche. Umgekehrt lässt sich aus einem ortsüblichen Quadratmeterpreis ein grober Marktwert überschlagen.
Quadratmeterpreis = Kaufpreis ÷ Wohnfläche.
Grober Marktwert = Quadratmeterpreis der Lage × Wohnfläche.
Rechenbeispiel: 400.000 Euro ÷ 100 Quadratmeter = 4.000 Euro je Quadratmeter. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Marktwert.
Voraussetzung ist eine korrekt ermittelte Wohnfläche. Wird statt der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung eine größere Fläche angesetzt, sinkt der rechnerische Quadratmeterpreis scheinbar und der Wert wird verzerrt. Wie die Fläche richtig gerechnet wird, lesen Sie unter Wohnflächenberechnung.
Angebotspreis ist nicht Kaufpreis
Die Preise in Immobilienportalen sind fast immer Angebotspreise.
- Der Angebotspreis enthält bewusst Verhandlungsspielraum und liegt über dem späteren Kaufpreis.
- Wie groß der Abstand ist, hängt von Lage und Zustand ab, in gefragten Lagen fällt er kleiner aus als bei Sanierungsobjekten.
- Die belastbarsten realen Preise stehen in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Wer Portalpreise als Kaufpreise liest, überschätzt den Markt. Für einen datenbasierten Wert nutzen Sie die kostenlose Einschätzung, die auf regionalen Marktdaten beruht.
Kaufpreissammlung
Die Gutachterausschüsse werten alle notariellen Kaufverträge aus und führen daraus die Kaufpreissammlung und die Bodenrichtwerte (§ 195, § 196 BauGB). Das ist die Datenbasis, auf der auch das Vergleichswertverfahren aufsetzt, und der Grund, warum eine fachliche Bewertung mehr aussagt als ein Portal-Durchschnitt.
Quadratmeterpreise aktuell
Zwei Datenquellen helfen bei der Einordnung: der amtliche Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts für den Trend und die Preisatlanten der Portale für das Niveau, letztere auf Basis von Angebotspreisen.
| Segment | Bundesdurchschnitt (grob) | Spanne regional |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | rund 2.700 bis 3.300 Euro je m² | unter 1.000 bis über 10.000 Euro je m² |
| Haus | rund 3.200 Euro je m² | je nach Lage stark abweichend |
Die Werte sind Angebotspreise aus dem ImmoScout24 Preisatlas (Q2 2026) und schwanken je Quelle und Stichtag. Ein einzelner Deutschland-Wert ist wenig aussagekräftig, entscheidend ist die konkrete Lage.
Trend laut Statistischem Bundesamt. Der Häuserpreisindex stieg im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, im Jahresdurchschnitt 2025 lag das Plus bei 3,2 Prozent. Auffällig: 2025 zogen die Preise im ländlichen Raum stärker an als in den sieben größten Metropolen. Die Zahlen sind teils vorläufig und wurden im Juni 2026 auf das Basisjahr 2025 umgestellt.
Quellen: Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex; ImmoScout24 Preisatlas (Angebotspreise, Q2 2026). Für die Wertermittlung gilt der ImmoWertV und § 194 BauGB.
Warum der Quadratmeterpreis nur ein Anfang ist
Ein einzelner Quadratmeterpreis mittelt genau die Merkmale weg, die den Wert ausmachen.
- Lage: Makro- und Mikrolage sind der stärkste Werthebel und werden von einem Durchschnittspreis nicht abgebildet.
- Zustand und Baujahr: Sanierungsstand und Instandhaltungsstau verschieben den Wert erheblich.
- Energieeffizienz: ein zunehmend zentraler Preisfaktor. Die Abschläge für schwache Klassen reichen von wenigen Prozent in Toplagen bis zu erheblichen Abschlägen auf dem Land.
- Ausstattung, Grundriss, Etage: Qualität und Zuschnitt fließen in den Wert ein, in den Quadratmeterpreis nicht.
Das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV nimmt genau diese Anpassungen vor: Es leitet den Wert aus Vergleichspreisen ab und rechnet Zu- und Abschläge für Lage, Alter, Zustand und Ausstattung ein (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Der reine Quadratmeterpreis ist dessen ungewichtete Vorstufe. Mehr dazu unter Vergleichswertverfahren und Immobilienwert ermitteln.
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