Wohnflächenberechnung: was zählt zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Kaufpreis, Miete und Quadratmeterpreis. Hier erfahren Sie, was nach der Wohnflächenverordnung voll, anteilig oder gar nicht zählt, wie Dachschrägen und Balkone gerechnet werden und worin sich die Wohnfläche von der Nutzfläche nach DIN 277 unterscheidet.
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Was zur Wohnfläche zählt und was nicht
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, welche Grundflächen zur Wohnung gehören und mit welchem Anteil sie angerechnet werden. Sie ist im Wohnraummietrecht der maßgebliche Standard, sofern nichts anderes vereinbart ist.
| Raumteil / Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Räume mit lichter Höhe ab 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 |
| Raumteile ab 1 m bis unter 2 m (z. B. unter Dachschräge) | 50 % | § 4 Nr. 2 |
| Raumteile unter 1 m Höhe (z. B. Spitzboden) | 0 %, nicht angerechnet | abgeleitet aus § 4 |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte | § 4 Nr. 4 |
| Wintergarten oder Schwimmbad, beheizbar und geschlossen | 100 % | § 2 Abs. 2, § 4 Nr. 1 |
| Wintergarten oder Schwimmbad, unbeheizbar und geschlossen | 50 % | § 4 Nr. 3 |
| Keller, Waschküche, Bodenraum, Trockenraum, Heizungsraum, Garage | 0 %, kein Bestandteil | § 2 Abs. 3 |
| Nicht ausgebauter Dachboden, Geschäftsräume | 0 %, kein Bestandteil | § 2 Abs. 3 |
Die Grundfläche selbst wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt (§ 3 WoFlV). Der Hinweis, dass Flächen unter 1 Meter nicht zählen, ergibt sich daraus, dass § 4 nur Flächen ab 1 Meter erfasst.
Dachschrägen richtig anrechnen
Bei geneigten Decken entscheidet die Höhe über den Anteil.
- Ab 2 Meter Höhe zählt die Fläche voll.
- Zwischen 1 und 2 Meter zählt sie zur Hälfte.
- Unter 1 Meter zählt sie gar nicht.
Deshalb hat eine Dachgeschosswohnung nach WoFlV oft spürbar weniger Wohnfläche, als der Grundriss vermuten lässt. Wer die reine Grundfläche als Wohnfläche ausweist, überzeichnet den Wert.
Und der Balkon?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Der genaue Satz zwischen einem Viertel und der Hälfte hängt von Lage und Nutzbarkeit ab, ein fester Wert darüber ist nicht vorgeschrieben.
Wohnfläche oder Nutzfläche?
Für dieselbe Immobilie kursieren oft zwei Flächen. Der Unterschied kann viele Quadratmeter ausmachen.
- Wohnfläche nach WoFlV: bewertet die Wohnnutzbarkeit. Dachschrägen, Balkone und unbeheizte Räume werden anteilig gekürzt, Zubehörräume bleiben außen vor. Maßstab für Wohnraummiete und für Wohnimmobilien im Kauf.
- Nutzungsfläche nach DIN 277: eine technisch-neutrale Norm des Bauwesens. Sie erfasst Flächen grundsätzlich vollständig, unabhängig von Raumhöhe und Beheizung, und bezieht Räume ein, die die WoFlV ausklammert.
Darum ist die Fläche nach DIN 277 fast immer größer. Keine anteilige Kürzung bei Dachschrägen, keine Halbierung von Balkon oder unbeheiztem Wintergarten, Einbezug von Räumen, die die WoFlV nicht mitzählt. Wer eine DIN-277-Fläche als Wohnfläche ausgibt, weist eine zu große Fläche aus. Für Wohnraum, Mietvertrag und Kaufvertrag ist die WoFlV der belastbare Maßstab.
Grundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die DIN 277 ist eine kostenpflichtige technische Norm des Bauwesens.
Wohnfläche und der Wert
Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße der Quadratmeter-Rechnung. Ein Fehler wirkt unmittelbar auf den rechnerischen Wert und kann rechtliche Folgen haben.
Der grobe Marktwert ergibt sich als Wohnfläche multipliziert mit dem ortsüblichen Quadratmeterpreis. Schon wenige Quadratmeter Differenz verschieben das Ergebnis deutlich: Bei einem angenommenen Preis von 4.000 Euro je Quadratmeter (Rechenbeispiel) bedeuten 5 Quadratmeter bereits 20.000 Euro. Deshalb sollten Wohnfläche und Wert einheitlich auf der WoFlV beruhen.
- Mietminderung: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das ein Mangel, der zur Minderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03).
- Mieterhöhung und Nebenkosten: Hier zählt allein die tatsächliche Wohnfläche, ganz ohne Toleranz (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
- Immobilienkauf: keine starre 10-Prozent-Regel. Ob eine Abweichung ein Sachmangel ist, hängt davon ab, ob die Wohnfläche als Beschaffenheit vereinbart wurde. Bloße Exposé-Angaben genügen dafür laut BGH in der Regel nicht.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Darstellung und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall können die Umstände abweichen.
Rechtsprechung: BGH VIII ZR 295/03 (Mietminderung), BGH VIII ZR 266/14 (Mieterhöhung), BGH V ZR 78/14 (Kauf).
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