Das Vergleichswertverfahren verständlich erklärt
Die marktnächste Methode: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Wie das nach §§ 24 bis 26 ImmoWertV funktioniert, woher die Daten kommen und wo die Grenzen liegen. Und wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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Wert aus echten Vergleichspreisen
Das Vergleichswertverfahren beantwortet eine einfache Frage: Was haben vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage zuletzt tatsächlich gekostet? Aus diesen real gezahlten Kaufpreisen wird der Wert abgeleitet. Weil es direkt am Markt ansetzt, gilt es als die marktnächste der drei Methoden der ImmoWertV.
Zwei Wege zum Vergleichswert
- Direkter Preisvergleich (§ 25 ImmoWertV): Herangezogen werden Kaufpreise von Objekten mit „hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen", deren Verkauf in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag liegt. Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge angepasst.
- Vergleich über Faktoren (§ 26 in Verbindung mit § 20 ImmoWertV): Liegen keine direkt vergleichbaren Kaufpreise vor, wird über objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren oder angepasste Bodenrichtwerte gerechnet. § 20 unterscheidet dabei Gebäudefaktoren und Ertragsfaktoren.
Begriffe einordnen. Die in der Praxis üblichen Bezeichnungen „unmittelbarer" und „mittelbarer" Vergleich stehen so nicht im Wortlaut der ImmoWertV 2021. Sie beschreiben fachlich korrekt den direkten Preisvergleich nach § 25 und den Vergleich über Faktoren nach § 26, sind aber Fachterminologie und kein Gesetzeszitat.
Quellen: § 24, § 25, § 26 und § 20 ImmoWertV.
Eine Eigentumswohnung im Vergleich
Gesucht ist der Wert einer Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche, Baujahr 2005, mittlere Lage, gepflegter Zustand. Aus der Kaufpreissammlung liegen drei Verkäufe der letzten zwölf Monate vor.
| Vergleichsobjekt | Wohnfläche | Kaufpreis | Preis je m² | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Objekt A | 75 m² | 270.000 € | 3.600 € | ähnliche Lage und Zustand |
| Objekt B | 85 m² | 289.000 € | 3.400 € | etwas einfachere Lage |
| Objekt C | 78 m² | 296.400 € | 3.800 € | gehobene Ausstattung |
Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 3.400 € und 3.800 €. Für die mittlere Lage und den gepflegten, aber nicht gehobenen Zustand der gesuchten Wohnung ist ein Ansatz von rund 3.600 €/m² sachgerecht.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| 80 m² × 3.600 €/m² | 288.000 € |
| Abschlag: kein Balkon (beispielhaft) | − 6.000 € |
| Zuschlag: Tiefgaragenstellplatz (beispielhaft) | + 12.000 € |
| Vergleichswert (gerundet) | 294.000 € |
Wichtig zur Einordnung. Die einzelnen Zu- und Abschläge sind hier zur Veranschaulichung gewählt. § 25 ImmoWertV verlangt eine Anpassung „an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts", nennt aber keine festen Beträge. Die konkreten Korrekturen leiten sich aus den Daten der Gutachterausschüsse ab und sind objektindividuell.
Quelle: § 25 ImmoWertV (Vergleichspreise).
Woher die Vergleichsdaten stammen
Die Qualität des Vergleichswerts steht und fällt mit der Datenbasis. Diese ist gesetzlich geregelt.
- Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB): Jede beurkundende Stelle übersendet dem zuständigen Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Kaufvertrags. So entsteht eine flächendeckende Sammlung tatsächlich gezahlter Preise, die die Grundlage jeder Vergleichsbewertung bildet.
- Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB): Aus der Kaufpreissammlung leiten die Gutachterausschüsse die durchschnittlichen Lagewerte für den Boden ab, in der Regel zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Jede Person kann sie bei der Geschäftsstelle erfragen; veröffentlicht werden sie über die Bodenrichtwertportale der Länder.
- Vergleichsfaktoren (§ 20 ImmoWertV): Für den Vergleich über Faktoren stellen die Gutachterausschüsse Gebäude- und Ertragsfaktoren bereit.
Die Bezeichnung „BORIS" für die Bodenrichtwert-Informationssysteme der Länder steht nicht im Gesetz. § 196 Abs. 3 BauGB verlangt lediglich die Veröffentlichung; die Online-Portale sind die praktische Umsetzungsform.
Rechtsgrundlagen: § 195 BauGB (Kaufpreissammlung), § 196 BauGB (Bodenrichtwerte).
Wofür das Verfahren passt – und wofür nicht
| Objektart | Vergleichswertverfahren | Grundlage |
|---|---|---|
| Unbebaute Grundstücke | vorrangig vorgeschrieben | § 40 ImmoWertV |
| Eigentumswohnungen | übliche erste Wahl | Marktgepflogenheit, § 6 ImmoWertV |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | geeignet bei guter Datenlage | Marktgepflogenheit |
| Mietshäuser, Gewerbe | meist Ertragswertverfahren | §§ 27–34 ImmoWertV |
| Spezialimmobilien ohne Vergleiche | meist Sachwertverfahren | §§ 35–39 ImmoWertV |
Nur für unbebaute Grundstücke schreibt die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren ausdrücklich vorrangig vor (§ 40). Bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern ist es marktübliche erste Wahl, die konkrete Verfahrenswahl richtet sich aber nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (§ 6 ImmoWertV). Die zentrale Grenze ist immer dieselbe: Gibt es zu wenige vergleichbare Verkäufe, fehlt die Basis, und es wird auf das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ausgewichen.
Quellen: § 40 ImmoWertV (Bodenwertermittlung), § 6 ImmoWertV (Wahl des Verfahrens).
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Marktnah, aber datenabhängig
Das Vergleichswertverfahren ist nur so gut wie die verfügbare Kaufpreissammlung. In gefragten Lagen mit vielen Verkäufen liefert es sehr belastbare Werte, in dünn besiedelten Regionen mit wenigen Transaktionen stößt es an Grenzen.
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