Das Sachwertverfahren verständlich erklärt
Wenn Vergleichspreise fehlen, zählt die Substanz: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, gemindert um das Alter und angepasst an den Markt. Wie das nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV Schritt für Schritt funktioniert. Und wenn Sie wissen wollen, was Ihr Haus wert ist: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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Was die Substanz kostet
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich des bereits verbrauchten Teils der Nutzungsdauer, zuzüglich des Grundstücks? Es kommt zum Einsatz, wenn das marktnähere Vergleichswertverfahren mangels Vergleichsdaten ausscheidet.
Wofür das Verfahren gilt
- Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichspreise in der Lage.
- Spezialimmobilien, für die es schlicht keinen Markt mit Vergleichsobjekten gibt.
- Häufig auch als Kontrollverfahren neben einer anderen Methode.
Substanzwert ist nicht Marktwert. Der rechnerische Sachwert sagt zunächst nur, was die Bausubstanz und der Boden wert sind. Erst der Sachwertfaktor übersetzt diesen Wert in das, was am Markt tatsächlich gezahlt wird. Ohne diesen letzten Schritt ist der Sachwert unvollständig.
Quellen: § 35 bis § 39 ImmoWertV.
Ein Einfamilienhaus in fünf Schritten
Beispielobjekt: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2000 (Alter 26 Jahre), 200 m² Brutto-Grundfläche, Grundstück 500 m². Die folgenden Eingangswerte sind zur Veranschaulichung vereinfacht; die echten Werte stammen aus Anlage 4 (NHK), dem Baupreisindex und den Daten des Gutachterausschusses.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Herstellungskosten | NHK 2010 (1.200 €/m², beispielhaft) × 200 m² BGF = 240.000 € (Stand 2010) × Baupreisindex (Umrechnung auf Stichtag, beispielhaft 1,65) × Regionalfaktor (beispielhaft 1,0) | 396.000 € |
| 2. Alterswertminderung | GND 80 Jahre (Anlage 1), Alter 26 → Restnutzungsdauer 54 Jahre Faktor = RND ÷ GND = 54 ÷ 80 = 0,675 396.000 € × 0,675 | 267.300 € |
| 3. + Außenanlagen | Garage, Wege, Einfriedung (beispielhaft) + 8.000 € | 275.300 € |
| 4. + Bodenwert | 500 m² × Bodenrichtwert 250 €/m² = 125.000 € = vorläufiger Sachwert | 400.300 € |
| 5. × Sachwertfaktor | Marktanpassung (§ 39, beispielhaft 1,1 in gefragter Lage) | ≈ 440.000 € |
Reihenfolge zählt. Nach ImmoWertV 2021 werden die Herstellungskosten zuerst mit dem Baupreisindex auf den Stichtag und mit dem Regionalfaktor angepasst, dann mit dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert. Erst der vorläufige Sachwert aus Gebäude, Außenanlagen und Boden wird abschließend mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.
Quellen: § 36 (Herstellungskosten, Baupreisindex, Regionalfaktor), § 38 (Alterswertminderung), § 35 (Zusammenführung).
Vier Größen, die den Sachwert bestimmen
| Gebäudetyp | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäfts-/Bürogebäude, Banken | 60 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
- Normalherstellungskosten 2010 (Anlage 4): durchschnittliche Baukosten je m² Brutto-Grundfläche nach Gebäudetyp und Standard, Kostenstand 2010. Der Begriff „Brutto-Grundfläche" stammt aus den NHK 2010 und der DIN 277; die Verordnung selbst spricht von der „Bezugseinheit".
- Baupreisindex (Statistisches Bundesamt): rechnet die NHK 2010 auf den Bewertungsstichtag hoch. Zur Einordnung der Dynamik: Im Februar 2026 lagen die Baupreise für Wohngebäude rund 3,3 % über dem Vorjahr (Destatis).
- Alterswertminderungsfaktor (§ 38): Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie (§ 4).
- Sachwertfaktor (§ 39, § 21 Abs. 3): der Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses. Über 1 in gefragten, unter 1 in schwachen Lagen.
Quellen: Anlage 1 (Gesamtnutzungsdauer), Anlage 4 (NHK 2010), Destatis Baupreisindex.
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Warum der Faktor entscheidet
Zwei bauähnliche Häuser können denselben rechnerischen Sachwert haben und am Markt trotzdem deutlich unterschiedlich viel kosten. Der Grund ist der Sachwertfaktor: Er bündelt die Marktlage der konkreten Lage und kann den Substanzwert spürbar nach oben oder unten korrigieren.
Die anderen Verfahren
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