Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibeträge, Sätze, Bewertung
Ob und wie viel Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, vom Wert der Immobilie und von der Nutzung ab. Hier finden Sie die Freibeträge, die Steuersätze, die Befreiung für das Familienheim und wie das Finanzamt bewertet. Und weil der Wert die Bemessungsgrundlage ist: starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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Was steuerfrei bleibt (§ 16 ErbStG)
Besteuert wird nur der Wert, der den persönlichen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung.
| Verhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | I | 400.000 Euro |
| Enkel (Eltern noch lebend) | I | 200.000 Euro |
| Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen | I | 100.000 Euro |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder (Steuerklasse II) | II | 20.000 Euro |
| alle übrigen Erwerber (Steuerklasse III) | III | 20.000 Euro |
Fällt der eigene Elternteil weg, rückt das Enkelkind nach und erhält 400.000 Euro statt 200.000 Euro. Ehegatten und Kinder steht zusätzlich ein besonderer Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG zu.
Quelle: § 16 ErbStG, § 15 ErbStG (Steuerklassen).
Der Satz nach Wert und Steuerklasse (§ 19)
Auf den steuerpflichtigen Erwerb, also den Wert nach Abzug des Freibetrags, wird der Steuersatz seiner Wertstufe angewendet. Es gilt ein Vollmengentarif, der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG mildert Sprünge an den Stufengrenzen.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Rechenbeispiel (beispielhaft). Ein Kind erbt ein Haus mit einem festgestellten Wert von 600.000 Euro und zieht nicht ein. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 200.000 Euro steuerpflichtig. In Steuerklasse I gilt in der Wertstufe bis 300.000 Euro ein Satz von 11 Prozent, die Steuer beträgt also 22.000 Euro.
Quelle: § 19 ErbStG.
Das Elternhaus kann steuerfrei bleiben
Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine eigene Befreiung.
- Ehegatte: steuerfrei, wenn das Familienheim unverzüglich selbst genutzt und zehn Jahre bewohnt wird, ohne Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
- Kinder: steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt, ebenfalls mit zehnjähriger Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c).
- Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Quelle: § 13 ErbStG.
Wie das Finanzamt bewertet
Das Finanzamt stellt einen Grundbesitzwert gesondert fest (§§ 151, 157 BewG), Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 BewG). Je nach Objektart greift das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Seit dem Jahressteuergesetz 2022 sind die Parameter angepasst, was tendenziell zu höheren Werten führt, vor allem dort, wo keine Vergleichsdaten des Gutachterausschusses vorliegen.
Erscheint der Wert des Finanzamts zu hoch, lässt sich nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen, oder durch einen zeitnahen Kaufpreis. Wann sich der Aufwand lohnt, lesen Sie im Ratgeber zum Wertgutachten. Wie die Bewertung im Erbfall im Detail abläuft, steht im Ratgeber zur Immobilie im Erbfall.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Erbschaftssteuer ist stark einzelfallabhängig. Für die konkrete Berechnung sollten ein Steuerberater oder Fachanwalt hinzugezogen werden. Angaben Stand 2026, Gesetzesänderungen vorbehalten.
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