Der Beleihungswert und was er für die Finanzierung bedeutet
Bei der Baufinanzierung rechnet die Bank nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Hier lesen Sie, wie er ermittelt wird, warum er unter dem Verkehrswert liegt, was Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf bedeuten und warum Eigenkapital die Konditionen verbessert. Für Ihre Immobilie sehen Sie rechts sofort eine Wert-Spanne.
- Sofort eine Wert-Spanne sehen, anonym und ohne Anmeldung
- Grundlagen nach PfandBG & BelWertV
- Kostenlos, unverbindlich, ohne Verkaufszwang
Ein bewusst vorsichtiger Wert
Der Beleihungswert ist der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann (§ 3 Abs. 1 BelWertV). Anders als der Kaufpreis blendet er kurzfristige Marktausschläge bewusst aus.
Obergrenze ist der Marktwert. Der Beleihungswert darf den nach einem anerkannten Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG). Ermittelt wird er von einem von der Kreditvergabe unabhängigen, fachkundigen Gutachter. In der Praxis liegt er wegen der Sicherheitsabschläge unter dem Verkehrswert.
Quelle: § 3 BelWertV, § 16 PfandBG.
Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis
Für dieselbe Immobilie stehen drei Werte nebeneinander, jeder mit einer anderen Rolle.
| Wert | Was er bedeutet | Wer ihn nutzt |
|---|---|---|
| Kaufpreis | der tatsächlich gezahlte Preis, Ergebnis von Angebot, Nachfrage und Verhandlung | Käufer und Verkäufer |
| Verkehrswert (Marktwert) | der zum Stichtag am Markt erzielbare Preis (§ 194 BauGB) | allgemeiner Maßstab |
| Beleihungswert | der dauerhaft und vorsichtig erzielbare Wert, höchstens der Marktwert | Bank, Finanzierung |
Als grobe Orientierung liegt der Beleihungswert oft etwa 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das ist ein Erfahrungswert und kein gesetzlicher Fixwert, die Höhe der Sicherheitsabschläge legt jede Bank nach Objekt, Lage und Zustand individuell fest. Ermittelt wird der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, in der Regel im Ertrags- und Sachwertverfahren. Zum Unterschied von Verkehrswert und Marktwert lesen Sie Marktwert und Verkehrswert.
Quelle: § 16 Abs. 2 PfandBG (Marktwert-Obergrenze), BelWertV.
Die ersten 60 Prozent
Die Beleihungsgrenze markiert den besonders sicheren Teil des Kredits.
- Nur die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts dürfen zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen dienen (§ 14 PfandBG).
- Das ist keine allgemeine Obergrenze für jede Finanzierung. Banken finanzieren darüber hinaus, dieser Teil ist aber meist teurer.
- Innerhalb der Grenze gilt der Kredit als besonders sicher, was sich in den Konditionen zeigt.
Quelle: § 14 PfandBG.
Beleihungsauslauf und Zins
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis der Darlehenssumme zum Immobilienwert: Darlehen geteilt durch Beleihungswert mal 100. Ein Darlehen von 288.000 Euro bei 360.000 Euro Beleihungswert ergibt 80 Prozent (Rechenbeispiel). Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto günstiger in der Regel der Zins. Mehr Eigenkapital senkt den Auslauf und verbessert die Konditionen.
Warum es zwei Werte gibt
Käufer zahlen den Kaufpreis, den der Markt gerade hergibt. Die Bank dagegen muss ihr Kreditrisiko über die gesamte Laufzeit absichern und rechnet deshalb mit dem konservativen Beleihungswert, der vorübergehende Marktschwankungen und spekulative Elemente ausblendet. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Finanzierungslücke, die durch Eigenkapital geschlossen wird.
Daraus folgt der praktische Hebel: Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, reduziert das Risiko der Bank und verbessert dadurch die Zinskonditionen. Eine realistische Werteinschätzung hilft, die eigene Position vor dem Bankgespräch einzuordnen. Wie Immobilien fachlich bewertet werden, lesen Sie unter Immobilienwert ermitteln.
Weiter im Ratgeber
Fragen zum Beleihungswert
Was ist Ihre Immobilie wert?
Sofort eine Marktwert-Spanne, auf Wunsch der genaue Wert vom regionalen Experten – kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufszwang.