Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln
Beim unbebauten Grundstück beginnt der Wert beim Boden. Hier lesen Sie, wie aus dem Bodenrichtwert der Verkehrswert wird, was die vier Entwicklungszustände bedeuten und welche Rolle Erschließung, GRZ und GFZ spielen. Für Ihr Grundstück sehen Sie rechts sofort eine Spanne.
- Sofort eine Wert-Spanne sehen, anonym und ohne Anmeldung
- Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB & ImmoWertV
- Kostenlos, unverbindlich, ohne Verkaufszwang
Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert
Beim unbebauten Grundstück ist der Boden der Wert. Der zentrale Anhaltspunkt dafür ist der Bodenrichtwert.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus der Kaufpreissammlung ab und weist ihn für eine Bodenrichtwertzone mit weitgehend gleichen wertbestimmenden Merkmalen aus (§ 196 BauGB). Einsehbar sind die Werte über die Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder, kurz BORIS.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Grundstückswert. Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Ihr Grundstück kann davon abweichen: durch Größe, Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Altlasten oder ein anderes Maß der baulichen Nutzung. Diese Abweichungen werden bei der Wertermittlung über Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt: aus dem Bodenrichtwert und aus tatsächlich gezahlten Vergleichspreisen (§ 40 ImmoWertV in Verbindung mit §§ 24 bis 26). Damit ist die Grundstücksbewertung die marktnächste Variante der drei Verfahren der ImmoWertV.
Quelle: § 196 BauGB (Bodenrichtwerte), ImmoWertV 2021.
Vier Zustände, vier Wertniveaus
Wie viel ein Grundstück wert ist, hängt entscheidend davon ab, wie nah es am baureifen Zustand ist. Die ImmoWertV unterscheidet vier Entwicklungszustände.
| Zustand | Was ihn kennzeichnet | Wertniveau |
|---|---|---|
| Flächen der Land- und Forstwirtschaft | keine Aussicht auf Bebauung, land- oder forstwirtschaftlich genutzt | am niedrigsten |
| Bauerwartungsland | Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten, aber noch nicht gesichert | niedrig bis mittel |
| Rohbauland | nach den planungsrechtlichen Vorgaben grundsätzlich zur Bebauung bestimmt, aber noch nicht erschlossen | mittel |
| Baureifes Land | nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar | am höchsten |
Der Bodenrichtwert bezieht sich in der Regel auf baureifes Land. Liegt Ihr Grundstück in einem früheren Entwicklungszustand, ist ein entsprechender Abschlag zu berücksichtigen.
Quelle: § 3 ImmoWertV (Entwicklungszustand).
Erschlossen oder nicht?
Ein Grundstück ohne Anschluss an Straße, Kanal und Versorgung ist weniger wert als ein erschlossenes.
- Die Gemeinde erhebt für die erstmalige Herstellung der Anlagen Erschließungsbeiträge.
- Nach § 129 BauGB trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des Aufwands, den Rest legt sie auf die Anlieger um.
- Offene Erschließungsbeiträge mindern den Wert und gehören auf den Prüfstand vor dem Kauf.
Quelle: § 129 BauGB (Beitragsfähiger Erschließungsaufwand).
Maß der baulichen Nutzung: GRZ und GFZ
Wie stark ein Baugrundstück ausgenutzt werden darf, bestimmen zwei Kennzahlen: Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl (GFZ), wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig ist. Beide stehen im Bebauungsplan und richten sich nach den §§ 19 und 20 BauNVO. Je mehr Baurecht, desto höher in der Regel der Wert.
Direkt zur Bewertung
Fragen zum Grundstückswert
Was ist Ihr Grundstück wert?
Sofort eine Marktwert-Spanne, auf Wunsch der genaue Wert vom regionalen Experten – kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufszwang.