Ratgeber Immobilienbewertung

Immobilienverrentung: Leibrente und Teilverkauf im Vergleich

Leibrente, Zeitrente, Umkehrhypothek und Teilverkauf sind vier unterschiedliche Wege, den Wert der eigenen Immobilie zu Lebzeiten in Einkommen umzuwandeln, meist bei fortbestehendem Wohnrecht. Wie die Modelle sich unterscheiden, welche gesetzliche Grundlage die Leibrente hat und wie ein Wohnrecht die Berechnung beeinflusst, lesen Sie hier. Ausgangspunkt jeder seriösen Kalkulation ist der unbelastete Marktwert, den Sie rechts kostenlos einschätzen können.

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Überblick

Vier Modelle der Immobilienverrentung

Immobilienverrentung ist ein Sammelbegriff, kein einzelnes Produkt. Unter diesem Begriff werden mehrere Modelle zusammengefasst, die sich in Eigentumsübergang, Auszahlung und Risikoverteilung deutlich unterscheiden.

Leibrente

Das Eigentum wird vollständig übertragen, im Gegenzug erhält der bisherige Eigentümer eine monatliche Rente bis zum Lebensende, meist verbunden mit einem im Grundbuch abgesicherten Wohnrecht oder Nießbrauch.

Zeitrente

Wie die Leibrente, jedoch für einen im Vertrag festgelegten Zeitraum statt lebenslang. Läuft die Person länger, endet die Zahlung trotzdem zum vereinbarten Termin.

Umkehrhypothek

Der Eigentümer bleibt Eigentümer und nimmt ein grundpfandrechtlich abgesichertes Darlehen auf, das erst bei Auszug oder Tod zurückgezahlt wird. In Deutschland bislang deutlich seltener verbreitet als im angelsächsischen Raum.

Teilverkauf

Es wird nur ein Miteigentumsanteil verkauft, meist bis zu 50 Prozent, gegen eine Einmalzahlung. Der Rest bleibt beim bisherigen Eigentümer, der für die Nutzung des verkauften Anteils ein laufendes Nutzungsentgelt zahlt.

Rechtliche Grundlage

Leibrente, Formvorschriften und Grundbuch

Der Leibrentenvertrag ist im BGB nur knapp geregelt.

  • § 759 BGB: im Zweifel ist die Rente für die Lebenszeit des Berechtigten zu zahlen.
  • § 760 BGB: die Rente ist im Voraus für den jeweiligen Zeitabschnitt zu entrichten.
  • § 761 BGB: das Versprechen einer Leibrente bedarf grundsätzlich der Schriftform.
  • § 311b BGB: weil Eigentum an einem Grundstück übertragen wird, ist der gesamte Vertrag notariell zu beurkunden.

Wohnrecht mindert die Rentenhöhe

Wird zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingeräumt, mindert dessen Kapitalwert den Betrag, der für die eigentliche Rente oder Kaufsumme zur Verfügung steht. Je jünger und je werthaltiger die Nutzung, desto größer der Abschlag. Die Berechnungslogik entspricht der beim Nießbrauch allgemein angewendeten Kapitalwertermittlung.

Zur Kapitalwert-Berechnung des Nießbrauchs
Vor der Entscheidung

Worauf es bei der Auswahl ankommt

Die Modelle unterscheiden sich stark in Kosten, Risikoverteilung und den Rechten der Vertragsparteien, und auch innerhalb eines Modells unterscheiden sich einzelne Angebote deutlich. Ein unabhängiger Marktwert als Ausgangspunkt jeder Kalkulation, ein Vergleich mehrerer Angebote und eine unabhängige rechtliche und finanzielle Beratung werden allgemein empfohlen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird, etwa über eine Verbraucherzentrale.

Dieser Beitrag beschreibt die Modelle allgemein und neutral, ohne konkrete Anbieter, Konditionen oder Zinssätze zu nennen, da sich diese von Angebot zu Angebot stark unterscheiden. Er ersetzt keine individuelle Rechts- und Finanzberatung. Angaben Stand 2026.

Quelle: § 759 BGB, § 761 BGB, § 311b BGB.

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Häufige Fragen

Fragen zur Immobilienverrentung

Ein Sammelbegriff für Modelle, bei denen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie zu Lebzeiten in laufendes Einkommen oder eine Einmalzahlung umwandeln, meist verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Dazu zählen unter anderem Leibrente, Zeitrente, Umkehrhypothek und Teilverkauf.
Bei der Leibrente wird das gesamte Eigentum übertragen, im Gegenzug gibt es eine monatliche Rente bis zum Lebensende. Beim Teilverkauf wird nur ein Miteigentumsanteil verkauft, der Rest bleibt beim bisherigen Eigentümer, der für die Nutzung des verkauften Anteils ein laufendes Nutzungsentgelt zahlt.
In den gängigen Modellen ja, ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch wird üblicherweise vertraglich vereinbart und im Grundbuch abgesichert. Die genaue Ausgestaltung unterscheidet sich je nach Modell und Anbieter, ein Vergleich einzelner Angebote ist deshalb wichtig.
Je wertvoller das eingeräumte Nutzungsrecht ist, desto stärker mindert sein Kapitalwert den Betrag, der für die Rente oder Kaufsumme zur Verfügung steht. Die Logik entspricht der Kapitalwertermittlung, wie sie auch beim Nießbrauch allgemein angewendet wird.
Ja. Da Eigentum oder ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen wird, bedarf der gesamte Vertrag der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Auch das Versprechen einer Leibrente selbst ist grundsätzlich formbedürftig (§ 761 BGB).
Die Modelle unterscheiden sich stark in Kosten, Risikoverteilung und den Rechten der Vertragsparteien. Ein unabhängiger Marktwert als Ausgangspunkt, ein Vergleich mehrerer Angebote und eine unabhängige Beratung werden allgemein empfohlen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird.

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