Ratgeber Immobilienbewertung

Immobilie verschenken: Steuer, Freibeträge, Nießbrauch

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, kann Freibeträge geschickt nutzen und Steuer sparen. Hier lesen Sie, wie die Schenkungssteuer funktioniert, warum der Freibetrag alle zehn Jahre neu gilt, was ein Nießbrauchsvorbehalt bringt und wann keine Grunderwerbsteuer anfällt. Grundlage für alles ist der Wert der Immobilie, den Sie rechts sofort einschätzen lassen.

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Grundlage

Schenkungssteuer folgt demselben Gesetz

Schenkung und Erbschaft unterliegen demselben Gesetz: dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (§ 1 ErbStG). Es gelten dieselben persönlichen Freibeträge (§ 16) und dieselben Steuersätze (§ 19). Besteuert wird nur der Wert, der den Freibetrag übersteigt.

  • Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag.
  • Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Elternteil.
  • Enkel: 200.000 Euro.
  • Personen der Steuerklasse II und III: jeweils 20.000 Euro.

Die vollständigen Freibeträge und die Steuersatz-Tabelle finden Sie im Ratgeber zur Erbschaftssteuer, sie gelten bei der Schenkung identisch.

Quelle: § 1 ErbStG, § 16 ErbStG, § 19 ErbStG.

Der große Hebel

Freibetrag alle zehn Jahre

Wer früh und gestaffelt überträgt, nutzt den Freibetrag mehrfach.

  • § 14 ErbStG rechnet alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen.
  • Liegen zwischen zwei Zuwendungen mehr als zehn Jahre, steht der Freibetrag erneut voll zur Verfügung.
  • Weil jeder Elternteil einen eigenen Freibetrag hat, verdoppelt eine Übertragung von beiden Eltern die steuerfreie Summe.

So lässt sich eine wertvollere Immobilie über mehrere Schritte oder von beiden Elternteilen weitgehend steuerfrei übertragen. Der genaue Wert ist die Grundlage der Planung.

Bewertung durch das Finanzamt

Das Finanzamt bewertet die geschenkte Immobilie nach denselben Regeln wie im Erbfall: mit dem Grundbesitzwert nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes, Maßstab ist der gemeine Wert. Ein niedrigerer Wert lässt sich nach § 198 BewG durch ein Gutachten nachweisen. Mehr dazu unter Wertgutachten Haus.

10Jahre bis zum neuen Freibetrag
2 xFreibetrag von beiden Eltern
Gestaltung

Nießbrauch, Familienheim und Grunderwerbsteuer

Nießbrauchsvorbehalt

Behält sich der Schenker ein lebenslanges Nießbrauchs- oder Wohnrecht vor, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem altersabhängigen Vervielfältiger (§ 14 BewG), der Jahreswert ist gedeckelt (§ 16 BewG). Seit 2009 ist dieser Kapitalwert voll abziehbar. Wie stark die Entlastung ausfällt, hängt vom Alter des Berechtigten und vom Immobilienwert ab. Mehr zur Berechnung, zur Abgrenzung vom Wohnrecht und zur Ablösung finden Sie unter Nießbrauch und Immobilienwert.

Familienheim unter Ehegatten

Die lebzeitige Zuwendung des selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei, ohne Wohnflächengrenze und ohne zehnjährige Behaltensfrist. Das ist ein Unterschied zum Erwerb von Todes wegen, der bei Kindern an eine Flächengrenze von 200 Quadratmetern und an eine Selbstnutzungsfrist gebunden ist.

Grunderwerbsteuer

Schenkungen, die der Schenkungssteuer unterliegen, sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Zusätzlich ist der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie befreit, also Eltern, Kinder und Enkel (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Bei Geschwistern greift diese Verwandtenbefreiung nicht. Der Vertrag ist notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB).

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Schenkung wirkt sich auf Pflichtteilsansprüche aus (Pflichtteilsergänzung, § 2325 BGB) und lässt sich nur unter engen Voraussetzungen zurückfordern. Gestaltungen wie die gestaffelte Schenkung oder der Nießbrauchsvorbehalt sollten mit Notar und Steuerberater abgestimmt werden. Angaben Stand 2026.

Quelle: § 14 BewG, § 13 ErbStG, § 3 GrEStG, § 311b BGB.

Passend dazu

Weiter im Ratgeber

Erbschaftssteuer Immobilie Die vollständigen Freibeträge und Steuersätze, die bei der Schenkung identisch gelten. Wertgutachten Haus Wie sich ein niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen lässt. Immobilienwert ermitteln Welche Faktoren zählen und welche drei Wege zur Wertermittlung führen.
Häufige Fragen

Fragen zur Schenkung

Die Höhe hängt vom Wert nach Abzug des Freibetrags und von der Steuerklasse ab. Schenkung und Erbschaft folgen demselben Gesetz (§ 1 ErbStG), es gelten dieselben Freibeträge (§ 16) und Steuersätze (§ 19). Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, der übersteigende Betrag wird gestaffelt versteuert.
Alle zehn Jahre erneut in voller Höhe. § 14 ErbStG rechnet alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen. Wer frühzeitig und in Abständen von mehr als zehn Jahren überträgt, kann den Freibetrag mehrfach ausschöpfen.
In Betracht kommt die Schenkungssteuer, sofern der Wert den Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil übersteigt. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung an das eigene Kind regelmäßig nicht an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Behält sich der Schenker ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vor, mindert der Kapitalwert dieser Nutzungslast den steuerpflichtigen Erwerb. Der Kapitalwert ergibt sich aus Jahreswert mal altersabhängigem Vervielfältiger (§ 14 BewG), der Jahreswert ist gedeckelt (§ 16 BewG). Die Höhe hängt vom Alter des Berechtigten und vom Wert ab.
Grundsätzlich nein. Schenkungen, die der Schenkungssteuer unterliegen, sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Zusätzlich ist der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Bei Geschwistern greift diese Befreiung nicht.
Ja. Die lebzeitige Zuwendung des selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei, ohne Wohnflächengrenze und ohne zehnjährige Behaltensfrist, unabhängig vom persönlichen Freibetrag.
Ja. Der Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum ist notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das Finanzamt bewertet die Immobilie anschließend mit dem Grundbesitzwert nach den allgemeinen Bewertungsregeln, ähnlich wie im Erbfall.

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