Das Haus bei der Scheidung: Bewertung und Optionen
Ob Verkauf, Auszahlung oder Versteigerung: Über allem steht der Wert der Immobilie. Hier lesen Sie, wie das Haus bewertet wird, was der Zugewinnausgleich bedeutet, welcher Stichtag gilt und welche vier Wege es gibt. Für einen ersten, neutralen Anhaltswert starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung.
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- Verkehrswert nach § 194 BauGB als Grundlage
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Das Eigentum entscheidet, nicht die Scheidung
Die Scheidung teilt kein Haus. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) bleibt das Vermögen beider Partner getrennt, ausgeglichen wird nur der Zugewinn.
- Alleineigentum: Das Haus bleibt beim Eigentümer. Sein Wert fließt über das Endvermögen in den Zugewinnausgleich ein.
- Miteigentum (Regelfall bei gemeinsamem Kauf): Beide bleiben Miteigentümer, im Zweifel zu gleichen Anteilen (§ 742 BGB), bis eine Lösung gefunden wird.
Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch. Zugewinn ist die Differenz zwischen End- und Anfangsvermögen (§ 1373 BGB). Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte des Überschusses als Geldforderung (§ 1378 BGB). Das Haus wird dabei nicht real geteilt, sondern mit seinem Wert berücksichtigt.
Quelle: § 1363 BGB, § 1373 BGB, § 1378 BGB.
Der Verkehrswert zum Stichtag
Für Zugewinn und Auszahlung zählt der Marktwert der Immobilie.
- Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
- Das Endvermögen wird nach § 1376 BGB bewertet.
- Stichtag ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), also die Zustellung an den anderen Ehegatten.
Bei Streit über den Wert wird ein Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen erstellt, im Gerichtsverfahren beauftragt das Gericht den Gutachter. Wann sich das lohnt und was es kostet, lesen Sie unter Wertgutachten Haus.
Warum eine neutrale Einschätzung hilft
Der Wert ist die gemeinsame Grundlage für Zugewinn und Auszahlung. Eine erste neutrale Einschätzung schafft eine sachliche Gesprächsbasis, bevor Positionen sich verhärten. Für die verbindliche Zahl im Streitfall bleibt das Verkehrswertgutachten maßgeblich.
Was mit dem Haus geschieht
Für das gemeinsame Haus gibt es vier gängige Wege. Welcher passt, hängt von Einigung, Finanzierung und Lebenssituation ab.
| Option | So funktioniert es | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkauf und Erlösteilung | gemeinsamer Verkauf, Erlös nach Anteilen und nach Ablösung der Finanzierung | freiwillig |
| Auszahlung / Übernahme | ein Partner übernimmt den Anteil des anderen gegen Zahlung | halber Verkehrswert abzüglich Restschuld |
| Realteilung | nur wenn die Immobilie tatsächlich teilbar ist, praktisch selten | § 749 BGB |
| Teilungsversteigerung | Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, wenn keine Einigung | § 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG |
Die Teilungsversteigerung ist der letzte Weg, wenn eine Einigung ausbleibt. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag zeitweise einstellen, etwa für längstens sechs Monate oder zum Schutz des Kindeswohls (§ 180 ZVG). Sie führt oft zu einem geringeren Erlös als ein freier Verkauf. Wie das Gericht dabei den Verkehrswert festsetzt und was die 7/10 und 5/10 Grenze bedeuten, lesen Sie unter Zwangsversteigerung Verkehrswertgutachten.
Quelle: § 749 BGB, § 753 BGB, § 180 ZVG.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Darstellung gilt für den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bei Gütertrennung oder Ehevertrag gelten andere Regeln. Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann zudem Spekulationssteuer anfallen. Für den Einzelfall wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Familienrecht.
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