Ratgeber Immobilienbewertung

Verkehrswertgutachten bei der Zwangsversteigerung

Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie förmlich fest, meist gestützt auf ein Sachverständigengutachten. Zwei gesetzliche Wertgrenzen, 7/10 und 5/10, schützen den Schuldner davor, dass die Immobilie im ersten Termin weit unter Wert zugeschlagen wird. Wie diese Grenzen wirken und wie sich der so festgestellte Wert von einer freien Marktbewertung unterscheidet, lesen Sie hier.

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Grundlage

Wie das Gericht den Verkehrswert festsetzt

Bevor Gebote im Zwangsversteigerungstermin zugelassen werden, setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie förmlich fest (§ 74a Abs. 1 ZVG). Grundlage ist in aller Regel ein Gutachten eines gerichtlich beauftragten, unabhängigen Sachverständigen, das nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV erstellt wird, also Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwertverfahren, je nach Objektart.

Mehr zu diesen drei Verfahren finden Sie unter Verkehrswert einer Immobilie und Wertgutachten fürs Haus. Gegen den Beschluss über die Wertfestsetzung ist die sofortige Beschwerde möglich (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Quelle: § 74a ZVG.

Schuldnerschutz

Die 7/10 und 5/10 Grenze

Zwei gesetzliche Grenzen verhindern im ersten Termin eine Verschleuderung.

  • 7/10 Grenze (§ 85a ZVG): Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte weniger als 7/10 des Verkehrswerts erreicht.
  • 5/10 Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das Bargebot unter der Hälfte des Werts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch nicht gedeckt wird, die Versagung des Zuschlags beantragen.
  • Beide Grenzen gelten nur im ersten Versteigerungstermin.

Wiederholungstermin ohne Schutz

Wurde der Zuschlag bereits einmal wegen Unterschreitung dieser Grenzen versagt, entfallen sie in jedem weiteren Termin (§ 85a Abs. 3 ZVG). In einem Wiederholungstermin kann die Immobilie deshalb auch deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert zugeschlagen werden, eine gesetzliche Untergrenze gibt es dann nicht mehr.

7/10von Amts wegen, § 85a ZVG
5/10auf Antrag, § 74a ZVG
Einordnung

Warum der Preis oft unter dem Verkehrswert liegt

Methodisch wird der Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren nach denselben Grundsätzen ermittelt wie bei einer freien Marktbewertung. Der tatsächlich erzielte Zuschlagspreis liegt in der Praxis trotzdem häufig darunter, aus mehreren Gründen:

  • Eingeschränkte Besichtigung: Bewohner oder der Schuldner selbst sind oft nicht zur Kooperation bereit, eine reguläre Innenbesichtigung findet häufig gar nicht statt.
  • Kein regulärer Vermarktungszeitraum: Der Termin steht gesetzlich fest, eine übliche Verkaufsphase mit gezielter Käuferansprache entfällt.
  • Kein Gewährleistungsschutz: Der Ersteher erwirbt die Immobilie, wie sie liegt und steht, ohne Ansprüche wegen Sachmängeln gegen den bisherigen Eigentümer.
  • Bestehen bleibende Rechte: Grundschulden oder andere Rechte, die laut Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, mindern das für den Bieter wirtschaftlich Interessante am Objekt.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Bei einer drohenden Zwangsversteigerung sollte frühzeitig anwaltlicher Rat eingeholt werden, insbesondere zu Fristen für eine Beschwerde gegen die Wertfestsetzung. Angaben Stand 2026.

Quelle: § 85a ZVG, § 44 ZVG.

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Verkehrswert einer Immobilie Definition, Rechtsgrundlage und wie sich der Verkehrswert ermitteln lässt. Wertgutachten fürs Haus Wann ein Gutachten sinnvoll ist und was es üblicherweise kostet. Haus bei Scheidung Bewertung und Aufteilung der Immobilie im Zugewinnausgleich.
Häufige Fragen

Fragen zur Zwangsversteigerung

Der Verkehrswert wird methodisch nach den gleichen Grundsätzen ermittelt, meist durch ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten nach ImmoWertV. Erzielt werden bei der Versteigerung selbst aber oft niedrigere Preise, weil Besichtigung und Vermarktung eingeschränkt sind und keine Gewährleistung für Sachmängel besteht.
Nach § 85a ZVG muss das Gericht im ersten Versteigerungstermin den Zuschlag von Amts wegen versagen, wenn das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte weniger als 7/10 des festgesetzten Verkehrswerts erreicht. Diese Regel schützt den Schuldner vor einer Verschleuderung.
Nach § 74a ZVG kann jeder Berechtigte, dessen Anspruch nicht gedeckt wird, beantragen, dass der Zuschlag versagt wird, wenn das Bargebot nicht mindestens die Hälfte des festgesetzten Werts erreicht. Anders als die 7/10 Grenze wirkt sie nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag.
Nein. Nach § 85a Abs. 3 ZVG entfallen beide Wertgrenzen, sobald der Zuschlag bereits einmal aus diesem Grund versagt wurde. In einem Wiederholungstermin kann die Immobilie deshalb auch deutlich unter dem Verkehrswert zugeschlagen werden.
Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert fest, üblicherweise gestützt auf ein Gutachten eines gerichtlich beauftragten, unabhängigen Sachverständigen nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV.
Ja, gegen den Beschluss über die Wertfestsetzung ist nach § 74a Abs. 5 ZVG die sofortige Beschwerde möglich. Wer die Festsetzung für unzutreffend hält, sollte dies zeitnah anwaltlich prüfen lassen.

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