Ratgeber Immobilienbewertung

Vorkaufsrecht bei Immobilien

Ob Miteigentümer, Gemeinde oder Mieter: Ein Vorkaufsrecht kann den Verkauf einer Immobilie verzögern oder in seltenen Fällen sogar durchkreuzen. Welche Arten es gibt, welche Fristen gelten und was passiert, wenn das Recht ausgeübt wird, lesen Sie hier. Den Wert Ihrer Immobilie schätzen Sie rechts kostenlos ein.

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Grundlage

Vier Arten von Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht gibt einer berechtigten Person oder Stelle das Recht, in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag über eine Immobilie einzutreten, sobald der Eigentümer diese an einen Dritten verkauft. Bei Immobilien kommen vor allem vier Formen vor.

  • Schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB): meist vertraglich vereinbart, etwa zwischen Miteigentümern oder innerhalb der Familie, wirkt nur zwischen den Vertragsparteien.
  • Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB): im Grundbuch eingetragen, wirkt deshalb auch gegenüber späteren Rechtsnachfolgern.
  • Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§ 24 bis 28 BauGB): gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, unter anderem im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder in Sanierungsgebieten.
  • Mieter-Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): greift, wenn eine vermietete Wohnung nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt und dann erstmals verkauft wird.

Quelle: § 463 BGB, § 1094 BGB, § 24 BauGB, § 577 BGB.

Auswirkung auf den Verkaufsprozess

Was passiert, wenn jemand vorkauft

Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Berechtigte über den Kaufvertrag informiert werden, bevor die Abwicklung fortgesetzt wird.

  • Der Berechtigte muss über den geschlossenen Kaufvertrag informiert werden und hat dann eine Frist für seine Entscheidung.
  • Übt er es aus, tritt er zu den Bedingungen des Erstvertrags anstelle des vorgesehenen Käufers ein (§ 464 Abs. 2 BGB).
  • Bei der Gemeinde gilt eine Besonderheit: Weicht der Preis erheblich vom Verkehrswert ab, kann sie nur zu diesem erwerben (§ 28 Abs. 3 BauGB).

Fristen im Überblick

Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist die Frist meist vertraglich geregelt, ohne Vereinbarung gilt bei Grundstücken eine Frist von zwei Monaten ab Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht beträgt die Frist ebenfalls zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Erst nach fristlosem Verstreichen oder einer Verzichtserklärung gilt der Vertrag als endgültig unbelastet.

2 MonateFrist Gemeinde, § 28 Abs. 2 BauGB
§ 469Frist ohne Vereinbarung
In der Praxis

Was ein Vorkaufsrecht für den Verkauf bedeutet

Für Käufer und Verkäufer bedeutet ein bestehendes Vorkaufsrecht zunächst vor allem Unsicherheit: Der Notartermin und der Grundbucheintrag verzögern sich in der Regel um die Dauer der Ausübungsfrist, bis feststeht, ob der Berechtigte tatsächlich eintritt.

In der Praxis üben Gemeinden ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aber nur in wenigen Fällen tatsächlich aus, meist nur dann, wenn die Fläche städtebaulich relevant ist, etwa für öffentliche Zwecke oder im Rahmen eines Bebauungsplans. Viele Notare holen deshalb vorab eine Verzichtserklärung oder ein Negativzeugnis der Gemeinde ein, um die Zug-um-Zug-Abwicklung nicht unnötig zu verzögern.

Bei schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zwischen Privatpersonen, etwa unter Miteigentümern, lohnt sich ein früher Blick ins Grundbuch und in bestehende Verträge, damit die Belastung nicht erst beim Notartermin zur Überraschung wird.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Form ein Vorkaufsrecht im Einzelfall besteht, sollte vor dem Notartermin rechtlich geprüft werden. Angaben Stand 2026.

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Häufige Fragen

Fragen zum Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) wirkt nur zwischen den Vertragsparteien, das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB) ist im Grundbuch eingetragen und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Daneben gibt es das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 bis 28 BauGB und das Mieter-Vorkaufsrecht bei Umwandlung nach § 577 BGB.
Unter anderem bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in förmlich festgelegten Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten oder bei Flächen für Ausgleichs- und Naturschutzmaßnahmen (§§ 24 bis 26 BauGB). Die Gemeinde muss ihr Recht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Der Berechtigte tritt zu den im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen anstelle des vorgesehenen Käufers in den Vertrag ein (§ 464 Abs. 2 BGB). Bei der Gemeinde gilt eine Besonderheit: Weicht der vereinbarte Preis erheblich vom Verkehrswert ab, kann sie nur zum Verkehrswert erwerben, der Verkäufer hat dann ein Rücktrittsrecht (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist die Ausübungsfrist grundsätzlich vertraglich vereinbart, ohne Vereinbarung gilt bei Grundstücken eine Frist von zwei Monaten ab Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht beträgt die Frist ebenfalls zwei Monate (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Ja. Wird eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB).
Ja, in der Regel verzögert es den Notartermin und den Grundbucheintrag um die Dauer der Ausübungsfrist. In der Praxis üben Gemeinden ihr Vorkaufsrecht aber selten aus, viele Notare holen deshalb vorab eine Verzichtserklärung ein, um die Abwicklung zu beschleunigen.

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