Bodenrichtwert: was er sagt und was nicht
Der Bodenrichtwert ist die zentrale Kennzahl für den Wert des Bodens. Hier lesen Sie, was er bedeutet, wie er ermittelt wird, wo Sie ihn über BORIS finden, warum er nicht dem Grundstückswert entspricht und wozu er bei Verkehrswert, Grundsteuer und Erbschaft dient. Für Ihr Objekt sehen Sie rechts sofort eine Spanne.
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Der durchschnittliche Lagewert des Bodens
Der Bodenrichtwert ist ein flächendeckender, durchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn auf Grundlage der Kaufpreissammlung und weist ihn für eine Bodenrichtwertzone aus, die Gebiete mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung umfasst (§ 196 Abs. 1 BauGB). In bebauten Gebieten gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut.
- Datenbasis: die Kaufpreissammlung, in der jeder Grundstückskaufvertrag erfasst wird (§ 195 BauGB).
- Ermittelt durch: die selbständigen, unabhängigen Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB), vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 14 ImmoWertV).
- Turnus: mindestens alle zwei Jahre, viele Gutachterausschüsse ermitteln jährlich.
Quelle: § 196 BauGB, § 195 BauGB, § 192 BauGB.
Bodenrichtwert abfragen
Die Werte sind öffentlich zugänglich.
- Über die amtlichen BORIS-Portale der Bundesländer (Bodenrichtwertinformationssysteme).
- Über das bundesweite Gemeinschaftsportal mehrerer Länder BORIS-D.
- Auskunftsanspruch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (§ 196 Abs. 3 BauGB).
Viele Basisabfragen sind kostenlos. Ob und wann Gebühren anfallen, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht, eine bundesweit einheitliche Kostenfreiheit gibt es nicht.
Bodenrichtwert und Entwicklungszustand
Der ausgewiesene Wert bezieht sich immer auf einen Entwicklungszustand. Die ImmoWertV unterscheidet Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land (§ 3 ImmoWertV). Wohn- und Gewerbe-Bodenrichtwerte beziehen sich in der Regel auf baureifes Land. Mehr dazu unter Verkehrswert Grundstück.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Grundstückswert
Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab.
Zu den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks gehören der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, bei Wertrelevanz auch das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe (§ 16 ImmoWertV). Weicht Ihr Grundstück ab, sind Anpassungen nötig: über Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV) und über Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Ecklage oder Erschließungszustand.
Fläche mal Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Diese Rechnung liefert einen groben Bodenwert. Die konkreten Umrechnungsfaktoren und Zu- und Abschläge stammen von den örtlichen Gutachterausschüssen und sind regional verschieden, es gibt keine bundeseinheitlichen Fixformeln. Und der Bodenwert ist bei einem bebauten Grundstück nur ein Baustein des Gesamtwerts.
Quelle: § 16 ImmoWertV, § 19 ImmoWertV.
Ein Wert für mehrere Zwecke
| Zweck | Rolle des Bodenrichtwerts | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkehrswertermittlung | Ausgangsgröße für den Bodenwert | ImmoWertV 2021 |
| Grundsteuer (Bundesmodell) | Wert unbebauter Grundstücke aus Fläche mal Bodenrichtwert | § 247 BewG |
| Erbschaft und Schenkung | Grundbesitzwert bei der Bedarfsbewertung | § 179 BewG |
| Finanzierung | Orientierung für den Bodenwert bei der Beleihung | Anhaltspunkt der Banken |
Bei der Grundsteuer nutzen einige Bundesländer eigene Landesmodelle, sodass der Bodenrichtwert dort eine andere oder geringere Rolle spielt. Mehr dazu unter Grundsteuerwert und, für den Erbfall, unter Erbschaftssteuer Immobilie.
Quelle: § 247 BewG (Grundsteuer), § 179 BewG (Bedarfsbewertung), § 3 ImmoWertV (Entwicklungszustand).
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