Grundsteuerwert und die Grundsteuerreform
Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer auf Basis des Grundsteuerwerts. Hier lesen Sie, was dieser Wert ist, wie sich die Grundsteuer in drei Schritten berechnet, welche Ländermodelle es gibt und warum der Grundsteuerwert nichts mit dem Verkaufswert Ihrer Immobilie zu tun hat. Den Marktwert schätzen Sie rechts kostenlos ein.
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Warum es den Grundsteuerwert gibt
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig, weil sie auf jahrzehntealten Wertverhältnissen beruhten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte, die zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt wurden. Der Grundsteuerwert ersetzt damit den Einheitswert.
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt gesondert festgestellt (§ 219 BewG). Im Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Wohnfläche ein. Wohngrundstücke werden im vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet, Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren.
Einheitswert und Grundsteuerwert im Vergleich
Der alte Einheitswert beruhte auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 in den alten und aus dem Jahr 1935 in den neuen Bundesländern, seit der Wiedervereinigung nie aktualisiert. Genau diese jahrzehntealten Stichtage erklärte das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig, weil vergleichbare Grundstücke dadurch völlig unterschiedlich belastet wurden.
| Einheitswert (alt) | Grundsteuerwert (neu) | |
|---|---|---|
| Wertverhältnisse | 1964 (alte Länder), 1935 (neue Länder) | 1. Januar 2022 |
| Rechtsgrundlage | §§ 19 ff. BewG a. F. | §§ 218 ff. BewG |
| Gilt für die Grundsteuer | bis 31. Dezember 2024 | seit 1. Januar 2025 |
Für die Grundsteuer selbst spielt der Einheitswert seit 2025 keine Rolle mehr, er wurde vollständig durch den Grundsteuerwert ersetzt (§ 219 BewG). In älteren privaten Verträgen, etwa Erbbaurechts oder Mietverträgen, die vor der Reform geschlossen wurden, kann der Begriff als Bezugsgröße aber weiterhin auftauchen, ohne dass er dort automatisch aktualisiert wird.
Quelle: § 218 BewG, § 219 BewG; BMF, FAQ zur neuen Grundsteuer; BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14.
Grundsteuer in drei Schritten
Im Bundesmodell entsteht die Grundsteuer aus drei Faktoren. Das Finanzamt liefert die ersten beiden, die Gemeinde den dritten.
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde.
| Grundstücksart | Steuermesszahl | Grundlage |
|---|---|---|
| bebaute Wohngrundstücke | rund 0,31 Promille | § 15 GrStG |
| unbebaute und übrige Grundstücke | 0,34 Promille | § 15 GrStG |
| Land- und Forstwirtschaft | 0,55 Promille | § 14 GrStG |
Die Steuermesszahl wurde gegenüber dem alten System von rund 3,5 Promille auf rund ein Zehntel abgesenkt, weil die neuen Grundsteuerwerte deutlich höher ausfallen als die alten Einheitswerte. Ob im Einzelfall mehr oder weniger Grundsteuer anfällt, entscheidet vor allem der kommunale Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Für förderungswürdigen Wohnraum und Baudenkmäler gibt es einen Abschlag auf die Messzahl.
Quelle: § 15 GrStG, § 14 GrStG, § 25 GrStG (Hebesatz).
Bundesmodell und Ländermodelle
Über eine Öffnungsklausel dürfen die Länder eigene Modelle nutzen. Die meisten folgen dem Bundesmodell, einige gehen eigene Wege.
| Land | Modell |
|---|---|
| Bayern | reines Flächenmodell, wertunabhängig über Äquivalenzzahlen |
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell, Fläche mal Bodenrichtwert |
| Hamburg, Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell, Flächen plus Lagefaktor |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren |
| Saarland, Sachsen | Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen |
| übrige Länder | Bundesmodell |
Weil die Modelle und die Hebesätze verschieden sind, lässt sich keine bundesweit einheitliche Grundsteuer angeben. Der Bodenrichtwert spielt im Bundesmodell und in den Bodenwertmodellen eine zentrale Rolle, in den reinen Flächenmodellen dagegen nicht. Mehr dazu unter Bodenrichtwert.
Quelle: BMF, FAQ zur neuen Grundsteuer (Öffnungsklausel).
Grundsteuerwert ist nicht der Verkaufswert
Der Grundsteuerwert ist ein Steuerwert aus einer Massenbewertung.
- Er nutzt typisierte Mieten und pauschale Annahmen und weicht meist deutlich vom Marktwert ab.
- Für Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung ist er nicht der maßgebliche Wert.
- Liegt er im Bundesmodell mindestens 40 Prozent über dem nachgewiesenen gemeinen Wert, kann der niedrigere Wert angesetzt werden (§ 220 Abs. 2 BewG).
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Grundsteuer A, B und C
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliches Vermögen, die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke. Neu ist die Grundsteuer C: Gemeinden können seit 2025 aus städtebaulichen Gründen einen erhöhten Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke festsetzen (§ 25 Abs. 5 GrStG), um Bodenspekulation zu verteuern und Bauland zu mobilisieren.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Hebesätze und teils auch Landes-Steuermesszahlen ändern sich und variieren stark, zur Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells laufen Verfahren. Für den Einzelfall wenden Sie sich an das Finanzamt oder einen Steuerberater. Angaben Stand 2026.
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