Schadstoffgutachten fürs Haus: Asbest, PAK, PCB und KMF

• Vor dem Kauf eines älteren Hauses: wenn Baujahr, Bodenbeläge, Dach oder Dämmung auf belastete Baustoffe hindeuten und Sie umbauen oder sanieren wollen.
• Vor Umbau und Sanierung: bevor Wände geöffnet, Böden entfernt, Fassaden bearbeitet oder Dämmung ausgebaut wird.
• Vor Abriss: damit Rückbau und Entsorgung richtig geplant und kalkuliert werden.
• Bei Beschwerden über die Raumluft: etwa bei Verdacht auf PCB oder PAK, dann mit Raumluft oder Staubmessung.
• Beim Verkauf: wenn Sie Kaufinteressenten belastbare Angaben machen wollen.

Für Bauherren und Eigentümer gibt es seit der Änderung der Gefahrstoffverordnung eine ausdrückliche Pflicht. Wer Arbeiten an baulichen Anlagen in Auftrag gibt, gilt als Veranlasser. Er muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Arbeiten schriftlich oder elektronisch mitteilen, was er über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe weiß, einschließlich Angaben zur Bau und Nutzungsgeschichte. Dazu muss er die ihm zugänglichen Unterlagen mit zumutbarem Aufwand heranziehen (§ 5a Abs. 1 GefStoffV). Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte (§ 5a Abs. 4 GefStoffV).

Quelle: § 5a GefStoffV, abgerufen 27.10.2026.

• Asbest: Für die Mitteilung an das ausführende Unternehmen reicht bei Objekten mit Baujahr vor 1993 oder nach 1996 die Angabe des Baujahrs. Bei Baujahr zwischen 1993 und 1996 ist das Datum des Baubeginns mitzuteilen, damit festgestellt werden kann, ob Asbest vorliegt (§ 5a Abs. 2 GefStoffV).
• Alte Mineralwolle: Bei Mineralwolle, die vor 1996 eingebaut wurde, ist nach TRGS 521 von alter Mineralwolle auszugehen. Zwischen 1996 und 2000 können noch alte Produkte verwendet worden sein, ab dem 1. Juni 2000 hergestellte Dämmstoffe fallen nicht mehr unter die TRGS 521.
• PCB: Besonders Gebäude in Betonfertigteilbauweise aus der Zeit bis Anfang der 1970er Jahre sind wegen der damals verwendeten Fugenmassen auffällig.
• PAK: Parkett in Häusern, die bis in die 1960er Jahre gebaut oder ausgebaut wurden, kann mit Teerkleber verlegt sein.

Auch jüngere Häuser können betroffen sein, wenn ältere Bauteile wiederverwendet wurden oder der Ausbau später stattfand als der Rohbau. Umgekehrt ist ein altes Haus nicht automatisch belastet. Wie das Baujahr allgemein auf den Wert wirkt, lesen Sie unter Baujahr und Immobilienwert.

• Untersuchungsumfang: welche Bereiche begangen wurden und welche nicht, etwa unzugängliche Hohlräume oder bewohnte Räume.
• Probenliste: jede Probe mit Nummer, Ort, Material, Foto und Kennzeichnung im Grundriss.
• Laborergebnisse: Analyseverfahren, gefundener Stoff und Gehalt, Name des Labors.
• Bewertung: fest oder schwach gebunden, Zustand, Dringlichkeit, Auswirkung auf geplante Arbeiten.
• Empfehlungen: Sanierung, Schutzmaßnahmen, Entsorgung und, wo nötig, Kontrollmessungen nach der Sanierung.
• Grenzen: ein klarer Hinweis, dass nicht beprobte Bauteile belastet sein können.

Vor dem Kauf eines älteren Hauses lohnen außerdem einige Fragen an den Verkäufer: Gibt es frühere Schadstoffuntersuchungen oder Sanierungsnachweise? Wann wurden Dach, Bodenbeläge, Fenster und Dämmung erneuert? Gibt es Rechnungen der damaligen Fachbetriebe? Liegen Nachtspeicheröfen oder Platten an Fassade oder Dach vor, die nie ersetzt wurden? Je mehr Unterlagen vorhanden sind, desto gezielter und günstiger kann der Gutachter vorgehen. Antworten des Verkäufers lassen Sie sich am besten schriftlich geben.

• Anzeige: Tätigkeiten mit asbesthaltigen Materialien sind der zuständigen Behörde spätestens 7 Tage vor Beginn anzuzeigen (TRGS 519 Nr. 3.2).
• Zulassung: Abbruch und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte dürfen grundsätzlich nur Fachbetriebe ausführen, die von der Behörde dafür zugelassen sind (TRGS 519 Nr. 3.1).
• Sachkunde: Die TRGS 519 stellt Anforderungen an die personelle und sicherheitstechnische Ausstattung, darunter eine verantwortliche Person mit Sachkunde.
• Fest und schwach gebunden: Asbestzementprodukte mit einer Rohdichte über 1.400 kg/m³ gelten als fest gebunden, ebenso etwa Flexplatten. Spritzasbest und andere schwach gebundene Materialien setzen leichter Fasern frei.

Für Eigentümer heißt das: Wenn ein Gutachten Asbest nachweist, planen Sie die betroffenen Arbeiten mit einem Fachbetrieb, der diese Anforderungen erfüllt. Intakte, fest gebundene Bauteile, die nicht bearbeitet werden, können nach Einschätzung des Umweltbundesamts bei normaler Nutzung verbleiben. Für teerhaltigen Parkettkleber empfiehlt die Verbraucherzentrale NRW Fachfirmen, die nach der Handlungsanleitung der BG BAU sowie TRGS 524 und 551 arbeiten, und eine Kontrollmessung nach der Sanierung.

Quellen: TRGS 519 Asbest: Abbruch, Sanierungs oder Instandhaltungsarbeiten, Fassung 28.02.2025 (GMBl 2025 S. 144); Umweltbundesamt, Asbest; Verbraucherzentrale NRW, PAK Kleber. Abgerufen 27.10.2026.