Bauabnahme: Ablauf, Protokoll und Checkliste
Mit der Bauabnahme, oft auch Hausabnahme genannt, erklären Sie gegenüber der Baufirma, dass Sie die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Ab diesem Tag wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht auf Sie über und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Deshalb lohnt eine gründliche Vorbereitung. Hier lesen Sie, was die Abnahme nach § 640 BGB bewirkt, wie das Protokoll aussieht, worauf Sie achten und was davon getrennt die Bauaufsicht verlangt.
- Rechtsfolgen der Abnahme mit Gesetzesbezug
- Protokoll und Checkliste nach Gewerken
- Abgrenzung zur Fertigstellungsanzeige beim Bauamt
Inhalt dieser Seite
- Was die Abnahme rechtlich bewirkt
- Förmliche, fiktive und stillschweigende Abnahme
- Abnahme verweigern oder unter Vorbehalt erklären
- So läuft die Bauabnahme ab
- Das Protokoll der Bauabnahme: was hineingehört
- Checkliste Bauabnahme
- Bauabnahme mit Sachverständigem
- Bauabnahme durch das Bauamt: was das Landesrecht regelt
- Häufige Fragen
Was die Abnahme rechtlich bewirkt
Die Abnahme ist der wichtigste Termin am Ende eines Bauvertrags. Mit ihr ändern sich Zahlungspflicht, Risiko und Fristen.
| Thema | Regel | Vorschrift |
|---|---|---|
| Pflicht zur Abnahme | Ein vertragsgemäß hergestelltes Werk muss der Besteller abnehmen. Wegen unwesentlicher Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern. | § 640 Abs. 1 BGB |
| Zahlung | Die Vergütung ist bei der Abnahme zu entrichten. Beim Bauvertrag kommt eine prüffähige Schlussrechnung als Voraussetzung hinzu. | § 641 Abs. 1, § 650g Abs. 4 BGB |
| Gefahr | Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Gefahr, danach grundsätzlich der Besteller. | § 644 Abs. 1 BGB |
| Verjährung | Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren. Die Frist beginnt mit der Abnahme. | § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB |
| Bekannte Mängel | Wer trotz Kenntnis eines Mangels abnimmt, behält Nacherfüllung, Selbstvornahme und Rücktritt oder Minderung nur, wenn er sich diese Rechte bei der Abnahme vorbehält. | § 640 Abs. 3 BGB |
| Vertragsstrafe | Eine vereinbarte Vertragsstrafe, etwa für Verzug, kann nur verlangt werden, wenn sie bei der Annahme vorbehalten wird. | § 341 Abs. 3 BGB |
Für die Beweislage gilt eine Faustregel aus der Praxis: Vor der Abnahme muss die Baufirma zeigen, dass ihre Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme müssen in der Regel Sie einen Mangel darlegen und beweisen. Auch deshalb ist es sinnvoll, alles Sichtbare im Protokoll festzuhalten.
Quelle: § 640 BGB, § 641 BGB, § 644 BGB, § 634a BGB, § 650g BGB, § 341 BGB, abgerufen 27.10.2026.
Förmliche, fiktive und stillschweigende Abnahme
- Förmliche Abnahme: Beide Seiten gehen das Haus gemeinsam durch und unterschreiben ein Protokoll. Viele Bauverträge sehen diese Form ausdrücklich vor. Sie schafft die klarste Beweislage.
- Fiktive Abnahme: Setzt die Baufirma nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und widersprechen Sie nicht innerhalb dieser Frist unter Nennung wenigstens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Gegenüber Verbrauchern tritt diese Wirkung nur ein, wenn die Firma zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB).
- Stillschweigende Abnahme: Auch durch Verhalten kann eine Abnahme zum Ausdruck kommen, etwa durch Einzug und vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung. Ob das im Einzelfall so gewertet wird, hängt von den Umständen ab.
Fristen nicht verstreichen lassen. Erhalten Sie eine Aufforderung zur Abnahme mit Frist, antworten Sie vor Fristende schriftlich. Wenn Sie Mängel sehen, nennen Sie mindestens einen konkret. Ein allgemeiner Satz wie „es ist noch nicht alles fertig“ reicht dafür nicht sicher aus.
Nach einem Einzug ohne Abnahmetermin bleibt oft unklar, ob und wann abgenommen wurde. Das betrifft den Beginn der Verjährung und die Fälligkeit der letzten Rate. Bestehen Sie deshalb auch dann auf einem gemeinsamen Termin, wenn Sie früher einziehen möchten.
Abnahme verweigern oder unter Vorbehalt erklären
Nicht jeder Mangel berechtigt dazu, die Abnahme abzulehnen. Entscheidend ist, ob er wesentlich ist.
Unwesentliche Mängel, etwa ein Kratzer an einer Türzarge oder eine fehlende Abdeckleiste, rechtfertigen keine Verweigerung (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie werden im Protokoll vorbehalten und danach beseitigt. Wesentliche Mängel, etwa eine undichte Abdichtung oder eine nicht funktionierende Heizung, können eine Verweigerung rechtfertigen. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, ist eine Frage der Umstände. Hier hilft die Einschätzung eines Sachverständigen.
- Zustandsfeststellung: Verweigern Sie die Abnahme unter Hinweis auf Mängel, kann die Baufirma eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen. Sie soll mit Datum versehen und von beiden unterschrieben werden. Erscheinen Sie ohne triftigen Grund nicht, darf die Firma den Zustand allein feststellen (§ 650g Abs. 1 und 2 BGB).
- Offenkundige Mängel: Fehlt in dieser Feststellung ein offenkundiger Mangel und wurde Ihnen das Haus bereits übergeben, wird vermutet, dass der Mangel später entstanden ist und von Ihnen zu vertreten ist (§ 650g Abs. 3 BGB).
- Einbehalt: Haben Sie Anspruch auf Beseitigung eines Mangels, dürfen Sie nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (§ 641 Abs. 3 BGB).
Beim Verbraucherbauvertrag gibt es zusätzlich Schutz vor der Abnahme: Abschlagszahlungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen, und mit der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).
Quelle: § 650m BGB, § 650g BGB, abgerufen 27.10.2026.
So läuft die Bauabnahme ab
- Vertrag lesen: Was ist zur Abnahme vereinbart, förmlicher Termin, Teilabnahmen, Vertragsstrafe, Unterlagen? Halten Sie Baubeschreibung und Nachträge bereit.
- Termin festlegen: bei Tageslicht und mit genügend Zeit. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie mehrere Stunden einplanen.
- Begleitung klären: Ein Bausachverständiger an Ihrer Seite erkennt Mängel, die Laien übersehen, und kann ihre Bedeutung einordnen.
- Rundgang: Raum für Raum, außen und innen, von unten nach oben. Jeder Mangel wird mit Ort und Beschreibung notiert und fotografiert.
- Protokoll unterschreiben: erst wenn alle Punkte, Vorbehalte und Fristen darin stehen. Lassen Sie sich eine Ausfertigung geben.
- Unterlagen übernehmen: Bedienungsanleitungen, Wartungshinweise, Nachweise und Bescheinigungen, die für die Nutzung und für die Bauaufsicht gebraucht werden.
- Nachbesserung verfolgen: Prüfen Sie die Beseitigung der Restmängel zum vereinbarten Termin und bestätigen Sie sie schriftlich.
Das Protokoll der Bauabnahme: was hineingehört
Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Es sollte so genau sein, dass ein Dritter jeden Punkt später wiederfindet.
- Beteiligte: Bauherr, Vertreter der Baufirma, gegebenenfalls Sachverständiger, Datum, Uhrzeit, Ort.
- Gegenstand: Bauvorhaben, Vertrag mit Datum, Umfang der Abnahme (Gesamtabnahme oder Teilabnahme).
- Erklärung: ob die Abnahme erklärt, unter Vorbehalt erklärt oder verweigert wird.
- Mängelliste: jeder Mangel mit Raum, Bauteil, Beschreibung, Fotonummer und Frist zur Beseitigung.
- Vorbehalte: ausdrücklicher Vorbehalt der Rechte wegen der aufgeführten Mängel und, falls vereinbart, der Vertragsstrafe.
- Noch fehlende Leistungen: was nicht fertig ist, getrennt von den Mängeln.
- Zählerstände: Strom, Wasser, Gas oder Wärme am Tag der Abnahme.
- Übergebene Unterlagen und Schlüssel: mit Anzahl.
- Unterschriften: beider Seiten, Ausfertigung für jede Partei.
Checkliste Bauabnahme
Die Liste folgt den Gewerken. Prüfen Sie nach Baubeschreibung, denn maßgeblich ist, was vereinbart wurde.
- Außen: Dachdeckung, Rinnen, Fallrohre, Anschlüsse an Kamin und Gauben, Fassade ohne Risse und Fehlstellen, Sockel und Spritzwasserschutz, Gefälle des Geländes vom Haus weg.
- Fenster und Türen: Funktion aller Flügel, Dichtungen, Rollläden, Beschläge, Glas ohne Kratzer, Anschlussfugen innen und außen.
- Wände, Decken, Böden: Ebenheit, Risse, Putzqualität, Fliesen hohl oder lose, Fugenbild, Bodenbeläge ohne Beschädigungen, Sockelleisten.
- Treppen und Geländer: Höhe, Befestigung, Abstände, Handlauf.
- Sanitär: alle Armaturen laufen lassen, Abflüsse prüfen, Silikonfugen, Dichtheit unter Waschtischen, Warmwasser an jeder Zapfstelle.
- Heizung und Lüftung: Inbetriebnahme, Einweisung, Einstellung der Regelung, Filter und Wartungshinweise, Protokolle zum hydraulischen Abgleich, wenn vertraglich geschuldet.
- Elektro: jede Steckdose und jeder Schalter, Beschriftung der Verteilung, Fehlerstromschutzschalter, Prüfprotokoll des Elektrobetriebs.
- Keller: Feuchte an Wänden und Boden, Lichtschächte, Abdichtung an Durchführungen.
- Unterlagen: Pläne in der ausgeführten Fassung, Bescheinigungen und Nachweise, die nach Vertrag oder Landesrecht übergeben werden müssen.
Notieren Sie auch Kleinigkeiten. Was im Protokoll fehlt, lässt sich später schwerer durchsetzen. Wenn Sie unsicher sind, ob ein Befund ein Mangel ist, nehmen Sie ihn mit dem Zusatz „zu prüfen“ auf.
Bauabnahme mit Sachverständigem
Eine Pflicht, einen Gutachter hinzuzuziehen, gibt es nicht. Viele Bauherren tun es trotzdem, weil die Abnahme über Fristen und Zahlungen entscheidet. Ein Sachverständiger kennt die anerkannten Regeln der Technik, misst Ebenheiten und Feuchte und kann einschätzen, ob ein Mangel wesentlich ist. Sinnvoll ist er auch schon bei Zwischenterminen, etwa vor dem Schließen von Wänden oder dem Einbau des Estrichs, weil später verdeckte Bauteile nicht mehr sichtbar sind.
| Position | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Vorbereitung, Sichtung von Vertrag und Baubeschreibung | 0,5 Stunden | 60 € |
| Abnahmetermin vor Ort | 3 Stunden | 360 € |
| Fahrzeit | 0,5 Stunden | 60 € |
| Summe netto | 4 Stunden zu je 120 € | 480 € |
| Umsatzsteuer 19 % | 91,20 € | |
| Summe brutto | 571,20 € |
Der Stundensatz ist eine Annahme. Für gerichtliche Gutachten nennt das JVEG in Anlage 1 für Schadensfeststellung und Ursachenermittlung im Bauwesen 114 Euro je Stunde, für private Aufträge gilt freie Vereinbarung. Ein schriftliches Gutachten zu einzelnen Mängeln kostet zusätzlich. Wer beim Kauf eines bestehenden Hauses einen Gutachter sucht, findet die Unterschiede im Ratgeber Baugutachter beim Hauskauf.
Quelle: JVEG Anlage 1, Sachgebiet 4.3, abgerufen 27.10.2026.
Bauabnahme durch das Bauamt: was das Landesrecht regelt
Die Abnahme im Bauvertrag ist eine Sache zwischen Ihnen und der Baufirma. Davon getrennt steht, was die Bauaufsichtsbehörde verlangt.
Was die Behörde verlangt, regeln die Landesbauordnungen der 16 Länder. Sie sehen typischerweise vor, dass bestimmte Bauzustände, etwa die Fertigstellung des Rohbaus oder die abschließende Fertigstellung, der Bauaufsicht vorher angezeigt werden. Die Behörde kann den Bauzustand dann besichtigen. Welche Anzeigen nötig sind, welche Fristen gelten, welche Bescheinigungen beizufügen sind und ab wann das Haus genutzt werden darf, unterscheidet sich von Land zu Land und hängt auch davon ab, ob das Vorhaben genehmigt oder genehmigungsfrei war.
Ein Beispiel ist Nordrhein-Westfalen. Dort regelt § 84 BauO NRW die Bauzustandsbesichtigung und die Aufnahme der Nutzung. Die Vorschrift gilt für genehmigte Anlagen, also Vorhaben mit Baugenehmigung. Mit dem BauCode NRW wurde Absatz 4 neu gefasst und Absatz 2 geändert, gültig seit dem 1. September 2026.
| Thema | Regel | Vorschrift |
|---|---|---|
| Anzeigen | Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung sind der Bauaufsicht jeweils eine Woche vorher anzuzeigen. Zuständig ist die Bauleitung. Ist keine Bauleitung benannt, trifft die Pflicht die Bauherrschaft. | § 84 Abs. 2 |
| Rohbau | Der Rohbau ist fertig, wenn tragende Teile, Schornsteine, Brandwände und Dachkonstruktion vollendet sind. Bauteile für Standsicherheit und, soweit möglich, für Brand- und Schallschutz bleiben zur Besichtigung offen. Mit der Anzeige gehen die Prüfberichte zu den stichprobenhaften Kontrollen des Standsicherheitsnachweises ein. Weitergebaut werden darf frühestens einen Tag nach dem angezeigten Termin, außer die Behörde stimmt früher zu. | § 84 Abs. 2, 3, 6 |
| Abschließende Fertigstellung | Sie umfasst auch Wasserversorgung und Abwasseranlagen. | § 84 Abs. 3 |
| Bescheinigungen | Liegen der Behörde Bescheinigungen staatlich anerkannter Sachverständiger vor, reicht die Bauherrschaft mit der Fertigstellungsanzeige deren Bestätigung ein, dass die Ausführung den Nachweisen entspricht. Insoweit findet keine Besichtigung statt. Spätestens mit der Anzeige ist außerdem der Nachweis über Grundrissflächen und Höhenlagen einzureichen (Einmessung durch eine Vermessungsstelle oder eine sachverständige Person). | § 84 Abs. 4, § 83 Abs. 3 |
| Nutzung | Einziehen dürfen Sie erst, wenn das Gebäude ordnungsgemäß fertig und sicher benutzbar ist, frühestens eine Woche nach dem angezeigten Fertigstellungstermin. Zufahrt, Wasser, Löschwasser und Abwasser müssen ebenfalls sicher benutzbar sein. Auf Antrag kann die Behörde eine frühere Nutzung gestatten. | § 84 Abs. 8 |
| Bescheinigung | Über das Ergebnis der Besichtigung stellt die Behörde auf Verlangen der Bauherrschaft eine Bescheinigung aus. Arbeitskräfte und Geräte für die Besichtigung stellt die Bauherrschaft. | § 84 Abs. 5 |
Für den Zeitplan heißt das: Zwischen Fertigstellungsanzeige und Einzug liegt in NRW mindestens eine Woche. Planen Sie die Abnahme mit der Baufirma so, dass Anzeige, Einmessung und Bescheinigungen rechtzeitig vorliegen. Für genehmigungsfreie Vorhaben und andere Länder gelten eigene Regeln, fragen Sie im Zweifel Ihre Bauaufsicht.
Anzeige vergessen? Holen Sie sie unverzüglich nach und sprechen Sie mit der Bauaufsicht, bevor Sie einziehen oder weiter nutzen. Welche Folgen ein Versäumnis hat, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Die Baugenehmigung und Ihr Bauvertrag nennen meist, wer für die Anzeige zuständig ist, Bauleitung oder Bauherrschaft.
Quelle: §§ 83, 84 BauO NRW 2018, Fassung gültig ab 01.09.2026 (GV. NRW. 2026 S. 537), abgerufen 30.10.2026; Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW, Pressemitteilung BauCode NRW vom 29.07.2026, abgerufen 27.10.2026.
Weiter im Ratgeber
Fragen zur Bauabnahme
Was ist Ihr neues Haus wert?
Starten Sie die kostenlose Werteinschätzung, anonym und ohne Anmeldung. Auf Wunsch ermittelt ein regionaler Experte den genauen Wert.