Berlin: Was ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?
Bei einer Durchschnittsmiete von rund 16,4 €/m² ist Berlin auch für Kapitalanleger interessant. Eigentumswohnungen werden um 5.000 €/m² gehandelt, Häuser um 4.850 €/m². Was Ihre Immobilie heute wert ist, zeigt Ihnen die kostenlose Einschätzung in wenigen Minuten.
- Sofort eine Wert-Spanne sehen – anonym, ohne Anmeldung
- Einschätzung regionaler Experten – aktuelle Marktdaten aus Berlin
- 100 % kostenlos, ohne Verkaufszwang
Was Immobilien in Berlin kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Berlin? Eigentumswohnungen kosten in Berlin aktuell im Schnitt rund 5.000 €/m² (Spanne etwa 3.240–7.900 €/m²), Häuser rund 4.850 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 5.000 | 3.240–7.900 |
| Haus | 4.850 | 3.070–8.000 |
| Baureifes Wohnbauland | 1.271 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Berlin: rund 16,4 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Berlin (Berlin, rund 3,91 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 10, 11, 12, 13, 14xx) bewegt sich aktuell seitwärts (Wohnungen ~±0 %, Häuser +3 % J/J). Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Berlin: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 1.271 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Berlin. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Berlin
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Berlin liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Berlin 2025
Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, veröffentlicht Juli 2026. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Häuser: durchschnittliche Kaufpreise 2025
| Objektart | Kaufpreis 2025 | Vorjahr |
|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 670.000 € | 675.000 € |
| Doppelhaushälften | 551.000 € | 547.000 € |
| Einfamilienreihenhäuser | 542.000 € | 533.000 € |
| Ein- und Zweifamilienhäuser gesamt, je m² Geschossfläche | 3.830 €/m² | +1 % |
Eigentumswohnungen nach Ortsteil 2025 (Ø €/m² Wohnfläche)
| Ortsteil | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Mitte | 9.374 €/m² | 7.070 €/m² |
| Prenzlauer Berg | 6.300 €/m² | 6.161 €/m² |
| Hellersdorf | 3.356 €/m² | 3.320 €/m² |
| Spandau | 3.235 €/m² | 3.291 €/m² |
Ortsteilwerte auf Basis von 11.110 Verkäufen nach Bereinigung um Ausreißer (Berlin gesamt auf dieser Basis 5.017 €/m²), daher nicht direkt mit dem Gesamtwert oben vergleichbar.
Bodenrichtwerte
Zum 01.01.2026 liegen die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (offene Bauweise) je nach Bezirk zwischen 180 €/m² (Treptow-Köpenick) und 2.700 €/m² (Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf). Im Geschosswohnungsbau in guter Lage reichen sie bis 12.000 €/m² in Mitte.
Was der Bericht zum Markt sagt
- 2025 stiegen Zahl der Verkäufe und Geldumsatz in fast allen Teilmärkten deutlich, die Preise blieben in fast allen Teilmärkten stabil.
- Wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten ist die Nachfrage nach Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser gering; die Bodenrichtwerte dafür sanken zum 01.01.2026 berlinweit um rund 5 %, im Geschosswohnungsbau blieben sie unverändert.
- Das teuerste Pflaster für Ein- und Zweifamilienhäuser ist Grunewald mit durchschnittlich 9.650 €/m² Wohnfläche.
- Im 1. Halbjahr 2026 sank die Zahl der Verkäufe um rund 5 % auf 10.330, der Umsatz um rund 12 % auf 6,1 Mrd. €; das Preisniveau blieb weitgehend stabil.
Quellen
- Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (PDF)
- Pressemitteilung Senatsverwaltung vom 31.07.2026
- Halbjahresbericht 2026 (PDF)
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Wohnen in Berlin: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 7,72 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 16,4 €/m², das sind 112 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 19,1 % heißt: Rund 81 % der bewohnten Wohnungen in Berlin sind vermietet.
2024 wurden in Berlin 4,1 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Berlin im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Berlin | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 7,72 €/m² | 7,50 €/m² | 21 von 50 |
| Eigentümerquote | 19,1 % | 29,4 % | 47 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,2 % | 1,7 % | 45 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 75,2 m² | 80,8 m² | 43 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 49,7 m² | 50,5 m² | 32 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,86 | 1,95 | 44 von 50 |
| Durchschnittsalter | 42,5 Jahre | 42,7 Jahre | 30 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,8 % | 16,2 % | 20 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 19,6 % | 20,3 % | 33 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 2.058.666 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 8.502 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 4,1 (Rang 21 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 14.431 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 14.615 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Berlin?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 385.700 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 44.300 € Nebenkosten auf, davon 24.000 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 300.000 € | 400.000 € | 500.000 € | 679.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 10.700 € | 14.300 € | 17.800 € | 24.200 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 289.300 € | 385.700 € | 482.200 € | 654.800 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Berlin (6 %) | 18.000 € | 24.000 € | 30.000 € | 40.700 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 4.500 € | 6.000 € | 7.500 € | 10.200 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.700 € | 14.300 € | 17.800 € | 24.200 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 333.200 € | 444.300 € | 555.400 € | 754.200 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Berlin (Wohnung 5.000 €/m², Haus 4.850 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Berlin
| Bundesland | Berlin |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin |
| Bodenrichtwerte online | BORIS Berlin, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 1.271 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Berlin verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Berlin bewegt sich aktuell seitwärts (Wohnungen ~±0 %, Häuser +3 % J/J). Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Berlin – anonym und ohne Verkaufszwang.
Immobilie in Berlin bewerten lassen
Immobilienbewertung Berlin: Ihre Fragen
Immobilienbewertung in anderen Städten
Was ist Ihre Immobilie in Berlin wert?
Sofort eine Marktwert-Spanne, auf Wunsch der genaue Wert vom regionalen Experten – kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufszwang.