Immobilie in München verkaufen? Erst den Wert kennen
Bei einer Durchschnittsmiete von rund 17,7 €/m² ist München auch für Kapitalanleger interessant. Eigentumswohnungen werden um 8.150 €/m² gehandelt, Häuser um 9.100 €/m². Was Ihre Immobilie heute wert ist, zeigt Ihnen die kostenlose Einschätzung in wenigen Minuten.
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Was Immobilien in München kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in München? Eigentumswohnungen kosten in München aktuell im Schnitt rund 8.150 €/m² (Spanne etwa 6.710–11.900 €/m²), Häuser rund 9.100 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 8.150 | 6.710–11.900 |
| Haus | 9.100 | 6.700–12.700 |
| Baureifes Wohnbauland | 1.800 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in München: rund 17,7 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in München (Bayern, rund 1,61 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 80, 81xx) bewegt sich aktuell hoch, zuletzt seitwärts. Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in München: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 1.800 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Bayern. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in München
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In München liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in München 2025
Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses sowie Frühjahrsticker und Halbjahresreport 2026 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, veröffentlicht zwischen April und Juli 2026. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Bodenrichtwerte
Das durchschnittliche Bodenpreisniveau für Bauland von Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern in mittlerer Lage lag 2025 bei 1.750 €/m² (2024: 1.900 €/m², 2022: 2.400 €/m²). Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 je Zone zeigt das Portal bodenrichtwerte-muenchen.de.
Was der Bericht zum Markt sagt
- 2025 stieg die Zahl der Kaufverträge um rund 14 %, der Geldumsatz nur um 2 %. Bei Wohnimmobilien sah der Gutachterausschuss einen leichten Preisrückgang bis eine Stagnation.
- Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Lagen wurden 2025 um rund 15 % günstiger.
- Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen verbilligten sich 2025 im Mittel um 2 %, bei 15 % mehr Verträgen.
- Im 1. Halbjahr 2026 wurden Einfamilienhaus-Grundstücke im Mittel rund 8 % unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2026 verkauft.
Quellen
- Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (PDF)
- Frühjahrsticker 2026, Gutachterausschuss München (PDF)
- Halbjahresreport 2026, Gutachterausschuss München (PDF)
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Wohnen in München: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 12,78 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 17,7 €/m², das sind 38 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 25,7 % heißt: Rund 74 % der bewohnten Wohnungen in München sind vermietet.
2024 wurden in München 8,4 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
München im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | München | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 12,78 €/m² | 7,50 €/m² | 1 von 50 |
| Eigentümerquote | 25,7 % | 29,4 % | 38 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,3 % | 1,7 % | 37 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 75,1 m² | 80,8 m² | 44 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 48,1 m² | 50,5 m² | 41 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,91 | 1,95 | 31 von 50 |
| Durchschnittsalter | 41,3 Jahre | 42,7 Jahre | 44 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,0 % | 16,2 % | 32 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 17,4 % | 20,3 % | 48 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 842.898 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 7.118 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 8,4 (Rang 2 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 9.079 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 5.915 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in München?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 628.700 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 55.900 € Nebenkosten auf, davon 22.800 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 489.000 € | 652.000 € | 815.000 € | 1.274.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 17.500 € | 23.300 € | 29.100 € | 45.500 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 471.500 € | 628.700 € | 785.900 € | 1.228.500 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) | 17.100 € | 22.800 € | 28.500 € | 44.600 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 7.300 € | 9.800 € | 12.200 € | 19.100 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 17.500 € | 23.300 € | 29.100 € | 45.500 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 530.900 € | 707.900 € | 884.800 € | 1.383.200 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in München (Wohnung 8.150 €/m², Haus 9.100 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt München
| Bundesland | Bayern |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-D (bundesweites Portal), kostenlos. Dort Bayern auswählen. |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 1.800 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in München verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in München bewegt sich aktuell hoch, zuletzt seitwärts. Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in München – anonym und ohne Verkaufszwang.
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