Essen: Was ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?
Zwischen Bredeney und Altendorf liegen in Essen preislich Welten – die Mikrolage ist der stärkste Werthebel. Im Schnitt werden Wohnungen um 2.712 €/m² angeboten, Häuser um 3.884 €/m². Verankern Sie Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt – kostenlos und ohne Verkaufszwang.
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Was Immobilien in Essen kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Essen? Eigentumswohnungen kosten in Essen aktuell im Schnitt rund 2.712 €/m² (Spanne etwa 1.403–5.425 €/m²), Häuser rund 3.884 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 2.712 | 1.403–5.425 |
| Haus | 3.884 | 1.554–7.768 |
| Baureifes Wohnbauland | 365 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Essen: rund 9,2 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Essen (Nordrhein-Westfalen, rund 0,57 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 45xx) bewegt sich aktuell stabilisiert. Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Essen: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 365 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Essen
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Essen liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Essen 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Essen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht im März 2026 und den Grundstücksmarktdaten NRW. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Höchste und niedrigste Bodenrichtwerte für Wohnbauland zum 01.01.2026
| Ortsteil | Bauweise | Bodenrichtwert | Bodenrichtwertnummer |
|---|---|---|---|
| Bredeney | Misch-/Mehrgeschossig | 890 €/m² | 17414 |
| Bredeney | Ein-/Zweigeschossig | 850 €/m² | 17635 |
| Rüttenscheid | Ein-/Zweigeschossig | 740 €/m² | 17692 |
| Karnap | Ein-/Zweigeschossig | 205 €/m² | 17523 |
| Katernberg | Misch-/Mehrgeschossig | 195 €/m² | 17295 |
| Vogelheim | Misch-/Mehrgeschossig | 165 €/m² | 17255 |
Auswahl aus den Tabellen 4.1 und 4.2 des Berichts. Über die Bodenrichtwertnummer lässt sich die Zone in BORIS-NRW aufrufen.
Eigentumswohnungen 2025: Durchschnittspreise nach Baujahr
| Baujahr | Verkaufsart | Verträge | Ø Wohnfläche | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | Erstverkauf | 46 | 84 m² | 4.570 €/m² |
| alle Baujahre | Weiterverkauf | 425 | 77 m² | 2.330 €/m² |
| 2010 bis 2018 | Weiterverkauf | 12 | 89 m² | 4.150 €/m² |
| 1995 bis 2009 | Weiterverkauf | 43 | 81 m² | 2.670 €/m² |
| 1975 bis 1994 | Weiterverkauf | 207 | 78 m² | 2.420 €/m² |
| 1950 bis 1974 | Weiterverkauf | 163 | 75 m² | 1.990 €/m² |
Durchschnitt aller ausgewerteten Verträge je Baujahrsklasse; Klassen mit weniger als 3 Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.
Verkäufe von Wohnimmobilien 2020 bis 2025
| Jahr | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser | Mehrfamilienhäuser | Geldumsatz |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2.491 | 806 | 558 | 1,18 Mrd. € |
| 2021 | 2.368 | 726 | 550 | 1,36 Mrd. € |
| 2022 | 2.061 | 687 | 488 | 1,09 Mrd. € |
| 2023 | 1.725 | 665 | 416 | 843 Mio. € |
| 2024 | 2.097 | 734 | 530 | 1,07 Mrd. € |
| 2025 | 2.362 | 831 | 588 | 1,27 Mrd. € |
Anzahl der Kaufverträge; Geldumsatz der drei Teilmärkte zusammen.
Typische Baulandpreise 2025
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 650 €/m² | 410 €/m² | 230 €/m² |
| Reihenendhäuser, Doppelhaushälften | 520 €/m² | 350 €/m² | 260 €/m² |
| Reihenmittelhäuser | 550 €/m² | 300 €/m² | 205 €/m² |
| Geschosswohnungsbau | 570 €/m² | 430 €/m² | 260 €/m² |
Typische Preise für baureifes Land laut Gutachterausschuss, nicht für ein einzelnes Grundstück. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Im Jahr 2025 registrierte der Gutachterausschuss in Essen 4.336 Kauffälle, 13,2 % mehr als im Vorjahr. Die Zahl der Transaktionen ist damit im zweiten Jahr in Folge zweistellig gestiegen.
- Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland wurden überwiegend um 5 bis 20 €/m² angehoben. Für die Hauptgeschäftslagen der Essener Innenstadt senkte der Ausschuss die Richtwerte wegen rückläufiger Mieten um ca. 30 %.
- Von 2014 bis 2018 wurden in Essen jährlich über 100 Baugrundstücke gehandelt, 2025 waren es 64, davon 56 Wohnbaugrundstücke.
- Weiterverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden um 1,1 % teurer. Freistehende Häuser kosteten im Mittel 600.000 Euro, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften rund 385.000 Euro, Reihenmittelhäuser 340.000 Euro.
- Weiterverkaufte Eigentumswohnungen wurden nach zwei Jahren mit Preisrückgängen wieder teurer, um 8,2 % gegenüber dem Vorjahr. Bis zum Höchststand aus dem Jahr 2022 fehlen noch 4,5 %.
- In 2025 wurden 140 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft, erstmals seit 2021 wieder mehr als 100. Käufer zahlten im Durchschnitt 5.350 Euro/m² Wohnfläche, 3,9 % mehr als im Vorjahr; die Wohnungen liegen meist in sehr guten Lagen.
- Zwei Drittel der Käufer (66,5 %) hatten 2025 ihren Wohn- oder Firmensitz in Essen, 26,8 % kamen aus anderen Kommunen in Nordrhein-Westfalen.
- Im Durchschnitt der letzten 15 Jahre registrierte der Ausschuss 4.109 Kauffälle pro Jahr; 2025 lag die Zahl darüber.
- Für unvermietete Eigentumswohnungen in mittlerer bis guter Wohnlage ermittelte der Ausschuss einen Liegenschaftszinssatz von 1,2 %. In mäßigen Lagen hält er einen Zuschlag, in sehr guten Lagen einen Abschlag von bis zu 0,5 Prozentpunkten für gerechtfertigt.
Kennzahlen und die Tabellen zu Baujahr, Verkäufen und Bauland stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW 2025, Aussagen und Ortstabelle aus dem Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen grenzen Teilmärkte teils unterschiedlich ab (etwa mit oder ohne Teileigentum, Neubau oder Zwangsversteigerungen) und haben verschiedene Auswertungsstände; Vertragszahlen können daher voneinander abweichen. Die Veränderung der Vertragszahlen ist aus den Jahrgängen 2025 und 2024 berechnet.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Essen (PDF)
- Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (Open Data, CSV)
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Amtliche Richtwerte für Wohnungen und Häuser in Essen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht Immobilienrichtwerte: Durchschnittswerte in €/m² Wohnfläche für ein typisches Normobjekt je Zone, Stichtag 01.01.2026.
Teuerste und günstigste Stadtteile für Eigentumswohnungen
| Stadtteil | Zonen | Spanne | Median |
|---|---|---|---|
| Höchste Richtwerte | |||
| Bredeney | 20 | 3.000 € bis 3.300 € | 3.300 €/m² |
| Heisingen | 16 | 2.750 € bis 3.150 € | 3.000 €/m² |
| Südviertel | 9 | 2.550 € bis 3.050 € | 2.950 €/m² |
| Rüttenscheid | 20 | 2.350 € bis 3.300 € | 2.925 €/m² |
| Heidhausen | 6 | 2.750 € bis 3.150 € | 2.900 €/m² |
| Niedrigste Richtwerte | |||
| Vogelheim | 2 | 1.900 € | 1.900 €/m² |
| Katernberg | 8 | 1.900 € bis 1.950 € | 1.900 €/m² |
| Karnap | 7 | 1.900 € bis 1.950 € | 1.900 €/m² |
| Dellwig | 5 | 1.950 € bis 2.000 € | 1.950 €/m² |
| Kray | 5 | 1.950 € bis 2.050 € | 1.950 €/m² |
Abgerufen am 26.10.2026 aus dem Open-Data-Gesamtdatensatz von BORIS-NRW (alle 453 Zonen für Eigentumswohnungen in Essen). Jeder Richtwert gilt für das Normobjekt seiner Zone (Baujahr, Wohnfläche, Lage). Für die eigene Adresse rechnet BORIS-NRW den Wert mit Umrechnungskoeffizienten auf das konkrete Objekt um.
Wohnen in Essen: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 6,68 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 9,2 €/m², das sind 38 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 27,6 % heißt: Rund 72 % der bewohnten Wohnungen in Essen sind vermietet.
2024 wurden in Essen 1,7 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Essen im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Essen | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,68 €/m² | 7,50 €/m² | 33 von 50 |
| Eigentümerquote | 27,6 % | 29,4 % | 32 von 50 |
| Leerstandsquote | 2,3 % | 1,7 % | 8 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 79,9 m² | 80,8 m² | 33 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 50,5 m² | 50,5 m² | 25 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,91 | 1,95 | 31 von 50 |
| Durchschnittsalter | 43,7 Jahre | 42,7 Jahre | 13 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,9 % | 16,2 % | 17 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 21,8 % | 20,3 % | 14 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 317.827 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 546 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 1,7 (Rang 41 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 715 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 329 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Essen?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 209.200 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 25.100 € Nebenkosten auf, davon 14.100 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 162.700 € | 217.000 € | 271.200 € | 543.800 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 5.800 € | 7.700 € | 9.700 € | 19.400 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 156.900 € | 209.200 € | 261.500 € | 524.300 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 10.600 € | 14.100 € | 17.600 € | 35.300 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 2.400 € | 3.300 € | 4.100 € | 8.200 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 5.800 € | 7.700 € | 9.700 € | 19.400 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 181.500 € | 242.100 € | 302.600 € | 606.700 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Essen (Wohnung 2.712 €/m², Haus 3.884 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Essen
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 365 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Essen verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Essen bewegt sich aktuell stabilisiert. Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Essen – anonym und ohne Verkaufszwang.
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