Immobilie in Köln verkaufen? Erst den Wert kennen
Was ist Ihre Immobilie in Köln wert? Eigentumswohnungen werden in Köln aktuell im Schnitt um 4.850 €/m² angeboten, Häuser um 5.050 €/m². Der individuelle Wert hängt aber stark von Lage, Zustand und Energieklasse ab – starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung und sehen Sie sofort eine Spanne für Ihr Objekt.
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Was Immobilien in Köln kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Köln? Eigentumswohnungen kosten in Köln aktuell im Schnitt rund 4.850 €/m² (Spanne etwa 2.575–6.180 €/m²), Häuser rund 5.050 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 4.850 | 2.575–6.180 |
| Haus | 5.050 | 3.000–9.210 |
| Baureifes Wohnbauland | 1.164 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Köln: rund 12 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Köln (Nordrhein-Westfalen, rund 1,09 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 50, 51xx) bewegt sich aktuell leicht steigend (Wohnungen +3–6 % J/J). Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Köln: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 1.164 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Köln
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Köln liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Köln 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Köln des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, veröffentlicht am 31.03.2026. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Eigentumswohnungen nach Stadtteil 2025 (Ø €/m² Wohnfläche)
| Stadtteil | Verkaufsart | Ø Kaufpreis | Verträge |
|---|---|---|---|
| Marienburg | Neubau | 9.888 €/m² | 11 |
| Bayenthal | Weiterverkauf | 5.921 €/m² | 30 |
| Altstadt/Nord | Weiterverkauf | 5.894 €/m² | 63 |
| Lindenthal | Weiterverkauf | 5.569 €/m² | 144 |
| Ostheim | Weiterverkauf | 2.457 €/m² | 14 |
| Finkenberg | Weiterverkauf | 2.110 €/m² | 16 |
Arithmetische Mittelwerte je Stadtteil; berücksichtigt sind nur Stadtteile mit mindestens 10 Verträgen.
Gebietstypische Bodenrichtwerte Wohnen zum 01.01.2026 (€/m²)
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.220 | 840 | 540 |
| Doppelhaushälften, Reihenendhäuser | 1.770 | 920 | 520 |
| Reihenmittelhäuser | 1.420 | 970 | 580 |
| Geschosswohnungsbau | 1.130 | 1.030 | 810 |
Durchschnittswerte des Gutachterausschusses, nicht für die Bewertung eines einzelnen Grundstücks gedacht. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Der Gutachterausschuss sieht 2025 eine anhaltende Stabilisierung und in einigen Teilmärkten eine Erholung; das Umsatzniveau von 2021 ist noch nicht wieder erreicht.
- Die Immobilienrichtwerte stiegen im Mittel: Eigentumswohnungen um 3 %, Ein- und Zweifamilienhäuser linksrheinisch (mit Deutz) um 3 %, rechtsrheinisch um knapp 6 %. In einigen Teilbereichen sanken die Preise.
- Die Zahl verkaufter Neubau-Eigentumswohnungen stieg 2025 um 22 % auf 451 Verträge.
- Der Bodenpreisindex für Einfamilienhaus-Bauland stieg linksrheinisch um 3 % und fiel rechtsrheinisch um 5 %; für Geschosswohnungsbau blieb er unverändert.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 Köln (PDF)
- Gutachterausschuss Köln, Seite Grundstücksmarktbericht
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Amtliche Richtwerte für Wohnungen und Häuser in Köln
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln veröffentlicht Immobilienrichtwerte: Durchschnittswerte in €/m² Wohnfläche für ein typisches Normobjekt je Zone, Stichtag 01.01.2026.
Eigentumswohnungen nach Baujahr des Normobjekts
| Baujahr | Zonen | Median |
|---|---|---|
| bis 1949 | 3 | 4.770 €/m² |
| 1950 bis 1979 | 47 | 3.610 €/m² |
| 1980 bis 1999 | 8 | 4.705 €/m² |
Teuerste und günstigste Stadtteile für Eigentumswohnungen
| Stadtteil | Zonen | Spanne | Median |
|---|---|---|---|
| Höchste Richtwerte | |||
| Rheinauhafen | 1 | 10.400 € | 10.400 €/m² |
| Marienburg | 1 | 5.930 € | 5.930 €/m² |
| Südstadt | 1 | 5.760 € | 5.760 €/m² |
| Belgisches Viertel | 1 | 5.550 € | 5.550 €/m² |
| Gerichtsviertel | 1 | 5.390 € | 5.390 €/m² |
| Niedrigste Richtwerte | |||
| Urbach Süd | 1 | 2.270 € | 2.270 €/m² |
| Ostheim | 1 | 2.520 € | 2.520 €/m² |
| Neubrück | 1 | 2.590 € | 2.590 €/m² |
| Wahn/Wahnheide/Grengel | 1 | 2.720 € | 2.720 €/m² |
| Westhoven/Ensen | 1 | 2.770 € | 2.770 €/m² |
Abgerufen am 26.10.2026 aus dem Open-Data-Gesamtdatensatz von BORIS-NRW (alle 59 Zonen für Eigentumswohnungen in Köln). Jeder Richtwert gilt für das Normobjekt seiner Zone (Baujahr, Wohnfläche, Lage). Für die eigene Adresse rechnet BORIS-NRW den Wert mit Umrechnungskoeffizienten auf das konkrete Objekt um.
Wohnen in Köln: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 9,19 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 12,0 €/m², das sind 31 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 26,6 % heißt: Rund 73 % der bewohnten Wohnungen in Köln sind vermietet.
2024 wurden in Köln 4,2 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Köln im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Köln | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 9,19 €/m² | 7,50 €/m² | 8 von 50 |
| Eigentümerquote | 26,6 % | 29,4 % | 34 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,2 % | 1,7 % | 45 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 79,7 m² | 80,8 m² | 35 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 50,7 m² | 50,5 m² | 23 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,90 | 1,95 | 34 von 50 |
| Durchschnittsalter | 41,9 Jahre | 42,7 Jahre | 40 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,1 % | 16,2 % | 27 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 17,9 % | 20,3 % | 45 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 574.095 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 2.408 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 4,2 (Rang 19 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 3.232 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 1.573 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Vermietete Objekte in Köln: Angebotspreis, Miete, Faktor
Angebotspreise für vermietete Objekte in Köln im Verhältnis zur Kaltmiete, die der Anbieter angibt.
| Segment | Angebote | Preis je m² | IST-Miete je m² | Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhäuser ab 300 m² | 90 | 4.207 € | 14,21 € (n = 45) | 22,0fach | 4,55 % |
| Anlageobjekte (Wohnungen und Häuser) | 105 | 3.813 € | 11,52 € (n = 64) | 24,6fach | 4,07 % |
Eigene Auswertung öffentlich inserierter Angebote im Umkreis von 30 km um Köln seit 27. August 2026, Stand 28. Oktober 2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise; IST-Miete laut Anbieter; Mediane, n = Zahl der Angebote. Kaufpreisfaktor = Angebotspreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Werte erscheinen erst ab 10 Angeboten. Alle Städte des Umkreises im Marktbericht Kapitalanlage Köln und Umland.
Was kostet der Verkauf in Köln?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 374.100 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 44.900 € Nebenkosten auf, davon 25.200 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 291.000 € | 388.000 € | 485.000 € | 707.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 10.400 € | 13.900 € | 17.300 € | 25.200 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 280.600 € | 374.100 € | 467.700 € | 681.800 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 18.900 € | 25.200 € | 31.500 € | 46.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 4.400 € | 5.800 € | 7.300 € | 10.600 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.400 € | 13.900 € | 17.300 € | 25.200 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 324.700 € | 432.900 € | 541.100 € | 788.800 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Köln (Wohnung 4.850 €/m², Haus 5.050 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Köln
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 1.164 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Köln verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Köln bewegt sich aktuell leicht steigend (Wohnungen +3–6 % J/J). Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Köln – anonym und ohne Verkaufszwang.
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