Was ist Ihre Immobilie in Hamburg wert?
Zwischen HafenCity und Harburg liegen in Hamburg preislich Welten – die Mikrolage ist der stärkste Werthebel. Im Schnitt werden Wohnungen um 6.000 €/m² angeboten, Häuser um 5.350 €/m². Verankern Sie Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt – kostenlos und ohne Verkaufszwang.
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Was Immobilien in Hamburg kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Hamburg? Eigentumswohnungen kosten in Hamburg aktuell im Schnitt rund 6.000 €/m² (Spanne etwa 3.260–9.500 €/m²), Häuser rund 5.350 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 6.000 | 3.260–9.500 |
| Haus | 5.350 | 3.850–7.000 |
| Baureifes Wohnbauland | 549 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Hamburg: rund 15,7 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Hamburg (Hamburg, rund 1,87 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 20, 21, 22xx) bewegt sich aktuell steigend (Wohnungen +5 %, Häuser +8 % J/J). Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Hamburg: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 549 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Hamburg. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Hamburg
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Hamburg liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Hamburg 2025
Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, veröffentlicht am 29.04.2026. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Häuser: Median der Kaufpreise 2025
| Objektart | Median 2025 | Median 2024 |
|---|---|---|
| Freistehende Einfamilienhäuser | 681.000 € | 650.000 € |
| Doppelhaushälften | 545.000 € | 550.000 € |
| Endreihenhäuser | 500.000 € | 465.000 € |
| Mittelreihenhäuser | 430.000 € | 425.000 € |
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (600 m²) zum 01.01.2026
| Stadtteil | Mittel | niedrigster | höchster |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 5.233 €/m² | 1.420 €/m² | 9.088 €/m² |
| Rotherbaum | 4.334 €/m² | 1.079 €/m² | 10.565 €/m² |
| Eppendorf | 2.454 €/m² | 625 €/m² | 5.566 €/m² |
| Blankenese | 1.858 €/m² | 909 €/m² | 3.294 €/m² |
| Wilhelmsburg | 327 €/m² | 210 €/m² | 477 €/m² |
| Neuenfelde | 293 €/m² | 261 €/m² | 352 €/m² |
| Hamburg gesamt | 887 €/m² | 47 €/m² | 10.565 €/m² |
Der niedrigste Wert von 47 €/m² gilt nur für die Insel Neuwerk.
Bodenrichtwerte
Zum 01.01.2026 sanken die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausbauplätze im Schnitt um 5 %, für Geschosswohnungsbauplätze um 4 %.
Was der Bericht zum Markt sagt
- 2025 stieg die Zahl der Kaufverträge erneut; das Niveau von 2021 (11.058 Verträge) ist noch nicht wieder erreicht.
- Ein- und Zweifamilienhäuser bewegten sich seitwärts: Der Durchschnittspreis sank um 6 %, weil andere Häuser verkauft wurden; um Größe, Ausstattung und Lage bereinigt stiegen die Preise um 1 %.
- Eigentumswohnungen wurden je m² im Schnitt 1 % teurer, bereinigt um Lage, Größe und Ausstattung 5 %. Verkauft wurden rund 14 % mehr Wohnungen.
- Eine Neubau-Standardwohnung (80 m², mittlere Lage) kostete zum 01.07.2025 rund 674.000 €, also etwa 8.400 €/m².
Quellen
- Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (PDF)
- Pressemitteilung BSW vom 29.04.2026
- BORIS.HH, Bodenrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Wohnen in Hamburg: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 9,08 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 15,7 €/m², das sind 73 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 25,2 % heißt: Rund 75 % der bewohnten Wohnungen in Hamburg sind vermietet.
2024 wurden in Hamburg 4,1 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Hamburg im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Hamburg | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 9,08 €/m² | 7,50 €/m² | 11 von 50 |
| Eigentümerquote | 25,2 % | 29,4 % | 40 von 50 |
| Leerstandsquote | 0,9 % | 1,7 % | 49 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 79,7 m² | 80,8 m² | 34 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 50,7 m² | 50,5 m² | 23 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,90 | 1,95 | 34 von 50 |
| Durchschnittsalter | 42,1 Jahre | 42,7 Jahre | 36 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 17,1 % | 16,2 % | 12 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 18,7 % | 20,3 % | 40 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 1.004.826 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 4.081 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 4,1 (Rang 22 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 5.620 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 7.900 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Hamburg?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 462.900 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 50.700 € Nebenkosten auf, davon 26.400 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 360.000 € | 480.000 € | 600.000 € | 749.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 12.900 € | 17.100 € | 21.400 € | 26.700 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 347.100 € | 462.900 € | 578.600 € | 722.300 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Hamburg (5,5 %) | 19.800 € | 26.400 € | 33.000 € | 41.200 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 5.400 € | 7.200 € | 9.000 € | 11.200 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 12.900 € | 17.100 € | 21.400 € | 26.700 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 398.100 € | 530.700 € | 663.400 € | 828.200 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Hamburg (Wohnung 6.000 €/m², Haus 5.350 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Hamburg
| Bundesland | Hamburg |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg |
| Bodenrichtwerte online | BORIS.HH, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 549 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Hamburg verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Hamburg bewegt sich aktuell steigend (Wohnungen +5 %, Häuser +8 % J/J). Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Hamburg – anonym und ohne Verkaufszwang.
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