Immobilie in Dortmund verkaufen? Erst den Wert kennen
Was ist Ihre Immobilie in Dortmund wert? Eigentumswohnungen werden in Dortmund aktuell im Schnitt um 2.600 €/m² angeboten, Häuser um 3.450 €/m². Der individuelle Wert hängt aber stark von Lage, Zustand und Energieklasse ab – starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung und sehen Sie sofort eine Spanne für Ihr Objekt.
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Was Immobilien in Dortmund kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Dortmund? Eigentumswohnungen kosten in Dortmund aktuell im Schnitt rund 2.600 €/m² (Spanne etwa 1.193–4.007 €/m²), Häuser rund 3.450 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 2.600 | 1.193–4.007 |
| Haus | 3.450 | 2.200–4.500 |
| Baureifes Wohnbauland | 386 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Dortmund: rund 10 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Dortmund (Nordrhein-Westfalen, rund 0,61 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 441, 442, 443xx) bewegt sich aktuell seitwärts. Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Dortmund: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 386 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Dortmund
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Dortmund liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Dortmund 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Dortmund des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund und den Grundstücksmarktdaten NRW. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Preisindex für Wohnungseigentum nach Gebiet (2020 = 100)
| Gebiet | Stadtbezirke | Index 2024 | Index 2025 |
|---|---|---|---|
| 1 Innenstadt Mitte | Innenstadt-West ohne Dorstfeld und Union, Innenstadt-Ost | 112,3 | 114,5 |
| 2 Innenstadt Nord | Innenstadt-Nord, Union | 120,6 | 130,8 |
| 3 Dortmund West | Huckarde, Mengede, Lütgendortmund ohne Oespel, Dorstfeld, Brechten | 128,7 | 131,5 |
| 4 Dortmund Nord | Eving ohne Brechten, Scharnhorst ohne Kurl | 118,6 | 125,4 |
| 5 Dortmund Ost | Brackel, Aplerbeck ohne Berghofen, Kurl | 115,3 | 121,8 |
| 6 Dortmund Süd | Hombruch, Hörde ohne Ortsteil Hörde, Berghofen, Oespel | 120,3 | 129,1 |
| 7 Hörde | Ortsteil Hörde | 106,8 | 108,0 |
Preisindex des Gutachterausschusses auf Basis genormter Kaufpreise je m² Wohnfläche, Basisjahr 2020 = 100. Die Gebietseinteilung orientiert sich an den Stadtbezirksgrenzen (Ziffer 8.1 des Berichts). Der Bericht weist keine Kaufpreise je Stadtbezirk aus.
Verkäufe von Wohnimmobilien 2020 bis 2025
| Jahr | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser | Mehrfamilienhäuser | Geldumsatz |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2.109 | 1.124 | 517 | 1,14 Mrd. € |
| 2021 | 2.039 | 1.028 | 587 | 1,42 Mrd. € |
| 2022 | 1.861 | 1.057 | 493 | 1,16 Mrd. € |
| 2023 | 1.321 | 824 | 350 | 810 Mio. € |
| 2024 | 1.550 | 1.023 | 444 | 1,08 Mrd. € |
| 2025 | 1.550 | 1.023 | 444 | 1,08 Mrd. € |
Anzahl der Kaufverträge; Geldumsatz der drei Teilmärkte zusammen.
Typische Baulandpreise 2025
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 570 €/m² | 420 €/m² | 270 €/m² |
| Reihenendhäuser, Doppelhaushälften | 570 €/m² | 420 €/m² | 270 €/m² |
| Reihenmittelhäuser | 570 €/m² | 420 €/m² | 270 €/m² |
| Geschosswohnungsbau | 570 €/m² | 420 €/m² | 270 €/m² |
Typische Preise für baureifes Land laut Gutachterausschuss, nicht für ein einzelnes Grundstück. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Der Geldumsatz auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt lag bei rund 1,48 Milliarden Euro und damit leicht über dem Vorjahr; die Zahl der Grundstückstransaktionen stieg um etwa zehn Prozent.
- Die Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum stiegen im Mittel um 4,7 Prozent; in die Analyse flossen 6.911 Verträge ein.
- Wohnungseigentum im Bestand verteuerte sich um rund fünf Prozent, im Stadtgebiet überwiegend gleichmäßig. In der Dortmunder Nordstadt fiel der prozentuale Anstieg etwas höher aus, weil dort das Ausgangsniveau historisch niedriger ist.
- Die Richtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im Mittel um 1,4 Prozent, die für Reihenhäuser und Doppelhaushälften um 2,5 Prozent.
- Neu errichtete Eigentumswohnungen mit 40 m² bis 110 m² Wohnfläche kosteten im Median 4.550 €/m²; ausgewertet wurden 47 Erstverkäufe.
- Mehr als 80 % der Immobilienkäufer in Dortmund wohnten bereits vor dem Kauf in der Stadt.
Kennzahlen und die Tabellen zu Baujahr, Verkäufen und Bauland stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW 2025, Aussagen und Ortstabelle aus dem Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen grenzen Teilmärkte teils unterschiedlich ab (etwa mit oder ohne Teileigentum, Neubau oder Zwangsversteigerungen) und haben verschiedene Auswertungsstände; Vertragszahlen können daher voneinander abweichen. Die Veränderung der Vertragszahlen ist aus den Jahrgängen 2025 und 2024 berechnet.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Dortmund (PDF)
- Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (Open Data, CSV)
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Amtliche Richtwerte für Wohnungen und Häuser in Dortmund
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund veröffentlicht Immobilienrichtwerte: Durchschnittswerte in €/m² Wohnfläche für ein typisches Normobjekt je Zone, Stichtag 01.01.2026.
Eigentumswohnungen nach Baujahr des Normobjekts
| Baujahr | Zonen | Median |
|---|---|---|
| bis 1949 | 12 | 2.112 €/m² |
| 1950 bis 1979 | 85 | 2.205 €/m² |
| 1980 bis 1999 | 46 | 2.365 €/m² |
| ab 2000 | 9 | 3.090 €/m² |
Teuerste und günstigste Stadtteile für Eigentumswohnungen
| Stadtteil | Zonen | Spanne | Median |
|---|---|---|---|
| Höchste Richtwerte | |||
| Westfalenhalle | 1 | 3.280 € | 3.280 €/m² |
| Schüren-Neu | 1 | 3.225 € | 3.225 €/m² |
| Cityring-West | 1 | 3.190 € | 3.190 €/m² |
| Universität | 1 | 3.165 € | 3.165 €/m² |
| Tremonia | 1 | 3.160 € | 3.160 €/m² |
| Niedrigste Richtwerte | |||
| Nordmarkt-Ost | 1 | 1.455 € | 1.455 €/m² |
| Borsigplatz | 1 | 1.475 € | 1.475 €/m² |
| Altenderne | 1 | 1.585 € | 1.585 €/m² |
| Nordmarkt-Südost | 1 | 1.620 € | 1.620 €/m² |
| Nordmarkt-West | 1 | 1.675 € | 1.675 €/m² |
Abgerufen am 26.10.2026 aus dem Open-Data-Gesamtdatensatz von BORIS-NRW (alle 152 Zonen für Eigentumswohnungen in Dortmund). Jeder Richtwert gilt für das Normobjekt seiner Zone (Baujahr, Wohnfläche, Lage). Für die eigene Adresse rechnet BORIS-NRW den Wert mit Umrechnungskoeffizienten auf das konkrete Objekt um.
Wohnen in Dortmund: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 6,40 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 10,0 €/m², das sind 56 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 28,9 % heißt: Rund 71 % der bewohnten Wohnungen in Dortmund sind vermietet.
2024 wurden in Dortmund 4,2 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Dortmund im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Dortmund | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,40 €/m² | 7,50 €/m² | 39 von 50 |
| Eigentümerquote | 28,9 % | 29,4 % | 29 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,7 % | 1,7 % | 22 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 81,2 m² | 80,8 m² | 24 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 50,2 m² | 50,5 m² | 29 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,97 | 1,95 | 18 von 50 |
| Durchschnittsalter | 43,0 Jahre | 42,7 Jahre | 22 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,9 % | 16,2 % | 17 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 20,4 % | 20,3 % | 23 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 323.444 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 1.353 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 4,2 (Rang 20 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 1.180 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 1.249 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Dortmund?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 200.600 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 24.100 € Nebenkosten auf, davon 13.500 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 156.000 € | 208.000 € | 260.000 € | 483.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 5.600 € | 7.400 € | 9.300 € | 17.200 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 150.400 € | 200.600 € | 250.700 € | 465.800 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 10.100 € | 13.500 € | 16.900 € | 31.400 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 2.300 € | 3.100 € | 3.900 € | 7.200 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 5.600 € | 7.400 € | 9.300 € | 17.200 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 174.000 € | 232.100 € | 290.100 € | 538.900 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Dortmund (Wohnung 2.600 €/m², Haus 3.450 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Dortmund
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 386 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
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