Düsseldorf: Was ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert? Eigentumswohnungen werden in Düsseldorf aktuell im Schnitt um 4.900 €/m² angeboten, Häuser um 5.400 €/m². Der individuelle Wert hängt aber stark von Lage, Zustand und Energieklasse ab – starten Sie rechts die kostenlose Einschätzung und sehen Sie sofort eine Spanne für Ihr Objekt.
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Was Immobilien in Düsseldorf kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf? Eigentumswohnungen kosten in Düsseldorf aktuell im Schnitt rund 4.900 €/m² (Spanne etwa 1.976–8.271 €/m²), Häuser rund 5.400 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 4.900 | 1.976–8.271 |
| Haus | 5.400 | 4.100–8.200 |
| Baureifes Wohnbauland | 2.434 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Düsseldorf: rund 12,5 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, rund 0,66 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 40xx) bewegt sich aktuell steigend (Wohnungen +4 % J/J, stärkster Top-Wert). Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Düsseldorf: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 2.434 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Düsseldorf
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Düsseldorf liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Düsseldorf 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 Landeshauptstadt Düsseldorf des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, veröffentlicht am 14.02.2026 und den Grundstücksmarktdaten NRW. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Typische Immobilienrichtwerte nach Lage zum 01.01.2026 (€/m² Wohnfläche)
| Objektart | Lage | Beispiele für Stadtteile | Immobilienrichtwert |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | hochwertige Lage | Oberkassel, Altstadt | 5.400-9.600 €/m² |
| Eigentumswohnung | mittlere bis gute Lage | Flingern, Benrath, Mörsenbroich | 3.700-5.500 €/m² |
| Eigentumswohnung | einfache Lage | Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld | 2.700-4.300 €/m² |
| Ein- und Zweifamilienhaus | hochwertige Lage | Stockum, Zooviertel, Niederkassel | 8.800-13.000 €/m² |
| Ein- und Zweifamilienhaus | mittlere bis gute Lage | Wittlaer/Bockum, Grafenberg, Unterbach | 5.500-7.600 €/m² |
| Ein- und Zweifamilienhaus | einfache Lage | Garath, Rath, Reisholz | 4.300-5.300 €/m² |
Typische Wertspannen des Gutachterausschusses; Eigentumswohnungen in III-IV-geschossigen Wohngebäuden. Nicht für die Bewertung eines einzelnen Objekts gedacht; Immobilienrichtwerte für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Eigentumswohnungen 2025: Durchschnittspreise nach Baujahr
| Baujahr | Verkaufsart | Verträge | Ø Wohnfläche | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | Erstverkauf | 89 | 78 m² | 7.038 €/m² |
| 2010 bis 2018 | Weiterverkauf | 56 | 85 m² | 6.299 €/m² |
| 1995 bis 2009 | Weiterverkauf | 218 | 76 m² | 4.351 €/m² |
| 1975 bis 1994 | Weiterverkauf | 956 | 73 m² | 3.751 €/m² |
| 1950 bis 1974 | Weiterverkauf | 37 | 76 m² | 3.476 €/m² |
Durchschnitt aller ausgewerteten Verträge je Baujahrsklasse; Klassen mit weniger als 3 Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.
Verkäufe von Wohnimmobilien 2020 bis 2025
| Jahr | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser | Mehrfamilienhäuser | Geldumsatz |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2.934 | 496 | 228 | 1,97 Mrd. € |
| 2021 | 3.037 | 520 | 273 | 2,38 Mrd. € |
| 2022 | 2.402 | 429 | 247 | 1,92 Mrd. € |
| 2023 | 2.110 | 345 | 203 | 1,41 Mrd. € |
| 2024 | 2.704 | 449 | 236 | 1,84 Mrd. € |
| 2025 | 3.251 | 521 | 393 | 2,39 Mrd. € |
Anzahl der Kaufverträge; Geldumsatz der drei Teilmärkte zusammen.
Typische Baulandpreise 2025
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 1.900 €/m² | 1.100 €/m² | 900 €/m² |
| Reihenendhäuser, Doppelhaushälften | 1.900 €/m² | 1.100 €/m² | 950 €/m² |
| Reihenmittelhäuser | 1.900 €/m² | 1.150 €/m² | 1.000 €/m² |
| Geschosswohnungsbau | 2.000 €/m² | 1.450 €/m² | 880 €/m² |
Typische Preise für baureifes Land laut Gutachterausschuss, nicht für ein einzelnes Grundstück. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt stieg um 0,50 Milliarden EUR, ein Zuwachs von 15 % gegenüber dem Vorjahr; auch die Zahl der Kaufverträge nahm zu.
- In den Umsatzzahlen sind 29 Objekte mit einem Kaufpreis von mehr als 10 Millionen Euro enthalten; zwei davon lagen über 100 Millionen Euro.
- Bei Eigentumswohnungen wurden Vorkriegsbauten um 2,3 % preiswerter und Nachkriegsbauten um 1,1 % teurer; Wohnungen mit Baujahr in den letzten 10 Jahren blieben im Preis unverändert.
- Ein- und Zweifamilienhäuser wurden um 1,4 % günstiger, Reihenhäuser dagegen im Durchschnitt um 0,8 % teurer. Renditeobjekte verteuerten sich um 3,5 %.
- Neubauwohnungen im Erstverkauf mit 60 bis 120 m² Wohnfläche erzielten im Median 5.971 €/m² in einfacher bis mittlerer Wohnlage und 7.852 €/m² in guter bis sehr guter Wohnlage (Auswertung der letzten drei Jahre).
- Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 1 %, die übrigen Teilmärkte für unbebaute Grundstücke stagnierten.
Kennzahlen und die Tabellen zu Baujahr, Verkäufen und Bauland stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW 2025, Aussagen und Ortstabelle aus dem Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen grenzen Teilmärkte teils unterschiedlich ab (etwa mit oder ohne Teileigentum, Neubau oder Zwangsversteigerungen) und haben verschiedene Auswertungsstände; Vertragszahlen können daher voneinander abweichen. Die Veränderung der Vertragszahlen ist aus den Jahrgängen 2025 und 2024 berechnet.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 Landeshauptstadt Düsseldorf (PDF)
- Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (Open Data, CSV)
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Amtliche Richtwerte für Wohnungen und Häuser in Düsseldorf
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf veröffentlicht Immobilienrichtwerte: Durchschnittswerte in €/m² Wohnfläche für ein typisches Normobjekt je Zone, Stichtag 01.01.2026.
Eigentumswohnungen nach Baujahr des Normobjekts
| Baujahr | Zonen | Median |
|---|---|---|
| bis 1949 | 4 | 5.500 €/m² |
| 1950 bis 1979 | 78 | 3.975 €/m² |
| 1980 bis 1999 | 38 | 4.050 €/m² |
| ab 2000 | 4 | 5.800 €/m² |
Teuerste und günstigste Stadtteile für Eigentumswohnungen
| Stadtteil | Zonen | Spanne | Median |
|---|---|---|---|
| Höchste Richtwerte | |||
| Altstadt | 1 | 7.500 € | 7.500 €/m² |
| Oberkassel | 3 | 5.500 € bis 7.900 € | 6.300 €/m² |
| Niederkassel | 5 | 5.200 € bis 9.600 € | 5.500 €/m² |
| Unterbilk | 1 | 5.500 € | 5.500 €/m² |
| Golzheim | 4 | 4.500 € bis 6.300 € | 5.350 €/m² |
| Niedrigste Richtwerte | |||
| Garath | 2 | 2.700 € bis 2.800 € | 2.750 €/m² |
| Unterbach | 2 | 3.000 € bis 3.200 € | 3.100 €/m² |
| Hassels | 2 | 3.000 € bis 3.200 € | 3.100 €/m² |
| Wersten | 7 | 2.900 € bis 4.700 € | 3.200 €/m² |
| Reisholz | 1 | 3.400 € | 3.400 €/m² |
Abgerufen am 26.10.2026 aus dem Open-Data-Gesamtdatensatz von BORIS-NRW (alle 124 Zonen für Eigentumswohnungen in Düsseldorf). Jeder Richtwert gilt für das Normobjekt seiner Zone (Baujahr, Wohnfläche, Lage). Für die eigene Adresse rechnet BORIS-NRW den Wert mit Umrechnungskoeffizienten auf das konkrete Objekt um.
Wohnen in Düsseldorf: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 9,11 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 12,5 €/m², das sind 37 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 23,9 % heißt: Rund 76 % der bewohnten Wohnungen in Düsseldorf sind vermietet.
2024 wurden in Düsseldorf 6,7 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Düsseldorf im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Düsseldorf | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 9,11 €/m² | 7,50 €/m² | 10 von 50 |
| Eigentümerquote | 23,9 % | 29,4 % | 41 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,5 % | 1,7 % | 30 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 79,2 m² | 80,8 m² | 37 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 51,4 m² | 50,5 m² | 20 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,87 | 1,95 | 42 von 50 |
| Durchschnittsalter | 42,7 Jahre | 42,7 Jahre | 26 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,2 % | 16,2 % | 26 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 19,2 % | 20,3 % | 37 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 355.165 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 2.376 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 6,7 (Rang 6 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 1.886 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 1.807 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Vermietete Objekte in Düsseldorf: Angebotspreis, Miete, Faktor
Angebotspreise für vermietete Objekte in Düsseldorf im Verhältnis zur Kaltmiete, die der Anbieter angibt.
| Segment | Angebote | Preis je m² | IST-Miete je m² | Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhäuser ab 300 m² | 26 | 2.920 € | 10,21 € (n = 21) | 20,8fach | 4,82 % |
Eigene Auswertung öffentlich inserierter Angebote im Umkreis von 30 km um Köln seit 27. August 2026, Stand 28. Oktober 2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise; IST-Miete laut Anbieter; Mediane, n = Zahl der Angebote. Kaufpreisfaktor = Angebotspreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Werte erscheinen erst ab 10 Angeboten. Alle Städte des Umkreises im Marktbericht Kapitalanlage Köln und Umland.
Was kostet der Verkauf in Düsseldorf?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 378.000 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 45.400 € Nebenkosten auf, davon 25.500 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 294.000 € | 392.000 € | 490.000 € | 756.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 10.500 € | 14.000 € | 17.500 € | 27.000 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 283.500 € | 378.000 € | 472.500 € | 729.000 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 19.100 € | 25.500 € | 31.800 € | 49.100 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 4.400 € | 5.900 € | 7.400 € | 11.300 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.500 € | 14.000 € | 17.500 € | 27.000 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 328.000 € | 437.400 € | 546.700 € | 843.500 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Düsseldorf (Wohnung 4.900 €/m², Haus 5.400 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Düsseldorf
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 2.434 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Düsseldorf verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Düsseldorf bewegt sich aktuell steigend (Wohnungen +4 % J/J, stärkster Top-Wert). Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Düsseldorf – anonym und ohne Verkaufszwang.
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