Was ist Ihre Immobilie in Gelsenkirchen wert?
Preisentwicklung in Gelsenkirchen: seitwärts. Eigentumswohnungen werden im Schnitt um 1.600 €/m² angeboten, Häuser um 1.900 €/m². Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt die kostenlose Einschätzung sofort als Marktwert-Spanne.
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Aktuelle Immobilienpreise in Gelsenkirchen
Angebotspreise Stand Q2 2026 – Orientierungswerte auf Basis von Gutachterausschüssen, BORIS-D und Angebotspreis-Aggregatoren.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 1.600 | 900–3.200 |
| Haus | 1.900 | 1.100–3.500 |
| Baureifes Wohnbauland | 180 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Gelsenkirchen: rund 8,0 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, rund 0,26 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 458, 459xx) ist aktuell seitwärts. Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Gelsenkirchen: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 180 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Gelsenkirchen
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Gelsenkirchen liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Gelsenkirchen 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Gelsenkirchen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen und den Grundstücksmarktdaten NRW. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Gebietstypische Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen nach Lage (€/m², erschließungsbeitragsfrei)
| Nutzung | gute Lage | mittlere Lage | mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (350 bis 800 m²) | 360 €/m² | 240 €/m² | 200 €/m² |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (250 bis 500 m²) | 410 €/m² | 280 €/m² | 225 €/m² |
| Reihenmittelhäuser (150 bis 300 m²) | 410 €/m² | 290 €/m² | 240 €/m² |
| Geschosswohnungsbau, gewerblicher Anteil bis 20 % | 320 €/m² | 225 €/m² | 190 €/m² |
| Geschosswohnungsbau, gewerblicher Anteil 20 bis 80 % | 400 €/m² | 235 €/m² | 205 €/m² |
Übersicht des Gutachterausschusses aus der Sitzung vom 24.02.2026; beschreibt den Markt in generalisierter Form und ist für die Wertermittlung nicht geeignet. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Mietspiegel Gelsenkirchen: Lagezuschläge und Lageabschläge nach REGE-Bezirk (Auswahl)
| REGE-Bezirk | Anpassung der Mietspiegelmiete |
|---|---|
| Buer-Ost | +0,50 €/m² |
| Buer-Zentrum | +0,40 €/m² |
| Erle-Nord | +0,25 €/m² |
| Resse-West | +0,20 €/m² |
| Bulmke-Hüllen-Süd | -0,25 €/m² |
| Schalke-Nord | -0,25 €/m² |
| Ückendorf-Nord | -0,25 €/m² |
| Scholven-Nord | -0,35 €/m² |
Zu- oder Abschlag auf die Nettokaltmiete der Mietspiegeltabelle, keine Kaufpreise. Ohne Anpassung bleiben unter anderem Bulmke-Hüllen-West, Erle-Ost, Hassel-Süd, Horst-West und Resser Mark. Insgesamt 40 REGE-Bezirke.
Eigentumswohnungen 2025: Durchschnittspreise nach Baujahr
| Baujahr | Verkaufsart | Verträge | Ø Wohnfläche | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | Erstverkauf | 9 | 83 m² | 3.550 €/m² |
| 1995 bis 2009 | Weiterverkauf | 15 | 85 m² | 2.100 €/m² |
| 1975 bis 1994 | Weiterverkauf | 45 | 81 m² | 1.780 €/m² |
| 1950 bis 1974 | Weiterverkauf | 101 | 75 m² | 1.600 €/m² |
| 1920 bis 1949 | Weiterverkauf | 9 | 76 m² | 1.480 €/m² |
| bis 1919 | Weiterverkauf | 5 | 77 m² | 1.410 €/m² |
Durchschnitt aller ausgewerteten Verträge je Baujahrsklasse; Klassen mit weniger als 3 Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.
Verkäufe von Wohnimmobilien 2020 bis 2025
| Jahr | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser | Mehrfamilienhäuser | Geldumsatz |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1.125 | 540 | 435 | 432 Mio. € |
| 2021 | 1.024 | 390 | 98 | 265 Mio. € |
| 2022 | 728 | 284 | 323 | 362 Mio. € |
| 2023 | 428 | 213 | 219 | 212 Mio. € |
| 2024 | 523 | 280 | 259 | 262 Mio. € |
| 2025 | 570 | 274 | 235 | 280 Mio. € |
Anzahl der Kaufverträge; Geldumsatz der drei Teilmärkte zusammen.
Typische Baulandpreise 2025
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 360 €/m² | 240 €/m² | 200 €/m² |
| Reihenendhäuser, Doppelhaushälften | 410 €/m² | 280 €/m² | 225 €/m² |
| Reihenmittelhäuser | 410 €/m² | 290 €/m² | 240 €/m² |
| Geschosswohnungsbau | 320 €/m² | 225 €/m² | 190 €/m² |
Typische Preise für baureifes Land laut Gutachterausschuss, nicht für ein einzelnes Grundstück. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Der Geschäftsstelle wurden 1.985 Grundstückskaufverträge übersandt, nach 1.867 Verträgen im Vorjahr.
- Trotz etwas mehr Kaufobjekten sank der Geldumsatz um 2 % von 494 Mio. € auf 483 Mio. €.
- Neu gebaute Eigentumswohnungen kosteten im Erstverkauf durchschnittlich 3.546 €/m² Wohnfläche (bereinigter Kaufpreis).
- Weiterverkaufte Eigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt zwischen 1.410 €/m² für Baujahre bis 1919 und 2.180 €/m² für Baujahre 2010 bis 2023, jeweils einschließlich Bodenwertanteil.
- Der Preisindex für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser stieg von 146,2 im Jahr 2024 auf 159,4 im Jahr 2025 (2017 = 100).
- Für Bauplätze von Ein- und Zweifamilienhäusern registrierte der Ausschuss nur 3 Verkäufe (Vorjahr: 9). Er beschloss, die Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbaus punktuell und die des Geschosswohnungsbaus anzuheben.
- Mehrfamilienhäuser mit höchstens 20 % gewerblichem Anteil am Rohertrag wurden in Gelsenkirchen im Mittel für 983 €/m² verkauft, beim 13,5fachen Jahresrohertrag und einem Liegenschaftszinssatz von 3,4 % (195 Kauffälle).
- Aus den Kauffällen 2025 leitete der Ausschuss für selbstgenutzte Eigentumswohnungen einen Liegenschaftszinssatz von 2,1 % ab (142 Fälle), für vermietete Wohnungen 2,6 % (61 Fälle).
- Im Jahr 2025 wurden in Gelsenkirchen 74 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft; der bereinigte Kaufpreis lag im Mittel bei 147.000 € oder 2.156 €/m² Wohnfläche.
- Im Jahr 2025 wurde in Gelsenkirchen ein neues Erbbaurecht für den individuellen Wohnungsbau bestellt, mit einem Erbbauzinssatz von 3,61 %.
Kennzahlen und die Tabellen zu Baujahr, Verkäufen und Bauland stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW 2025, Aussagen und Ortstabelle aus dem Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen grenzen Teilmärkte teils unterschiedlich ab (etwa mit oder ohne Teileigentum, Neubau oder Zwangsversteigerungen) und haben verschiedene Auswertungsstände; Vertragszahlen können daher voneinander abweichen. Die Veränderung der Vertragszahlen ist aus den Jahrgängen 2025 und 2024 berechnet.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Gelsenkirchen (PDF)
- Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (Open Data, CSV)
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Amtliche Richtwerte für Wohnungen und Häuser in Gelsenkirchen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen veröffentlicht Immobilienrichtwerte: Durchschnittswerte in €/m² Wohnfläche für ein typisches Normobjekt je Zone, Stichtag 01.01.2026.
Teuerste und günstigste Stadtteile für Eigentumswohnungen
| Stadtteil | Zonen | Spanne | Median |
|---|---|---|---|
| Höchste Richtwerte | |||
| Buer | 39 | 1.500 € bis 2.050 € | 1.800 €/m² |
| Hassel | 12 | 1.500 € bis 1.800 € | 1.700 €/m² |
| Horst | 24 | 1.550 € bis 1.750 € | 1.700 €/m² |
| Heßler | 7 | 1.600 € bis 1.750 € | 1.700 €/m² |
| Feldmark | 10 | 1.600 € bis 1.800 € | 1.650 €/m² |
| Niedrigste Richtwerte | |||
| Schalke-Nord | 4 | 1.400 € bis 1.500 € | 1.450 €/m² |
| Scholven | 6 | 1.300 € bis 1.700 € | 1.525 €/m² |
| Resse | 8 | 1.500 € bis 2.150 € | 1.550 €/m² |
| Ückendorf | 22 | 1.400 € bis 1.700 € | 1.550 €/m² |
| Neustadt | 2 | 1.550 € | 1.550 €/m² |
Abgerufen am 26.10.2026 aus dem Open-Data-Gesamtdatensatz von BORIS-NRW (alle 255 Zonen für Eigentumswohnungen in Gelsenkirchen). Jeder Richtwert gilt für das Normobjekt seiner Zone (Baujahr, Wohnfläche, Lage). Für die eigene Adresse rechnet BORIS-NRW den Wert mit Umrechnungskoeffizienten auf das konkrete Objekt um.
Wohnen in Gelsenkirchen: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 5,56 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 8,0 €/m², das sind 44 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 26,2 % heißt: Rund 74 % der bewohnten Wohnungen in Gelsenkirchen sind vermietet.
2024 wurden in Gelsenkirchen 1,1 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Gelsenkirchen im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Gelsenkirchen | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 5,56 €/m² | 7,50 €/m² | 48 von 50 |
| Eigentümerquote | 26,2 % | 29,4 % | 36 von 50 |
| Leerstandsquote | 2,9 % | 1,7 % | 4 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 77,6 m² | 80,8 m² | 39 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 48,0 m² | 50,5 m² | 44 von 50 |
| Personen je Haushalt | 2,06 | 1,95 | 4 von 50 |
| Durchschnittsalter | 42,6 Jahre | 42,7 Jahre | 28 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 18,8 % | 16,2 % | 1 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 20,3 % | 20,3 % | 25 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 137.448 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 151 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 1,1 (Rang 48 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 33 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 104 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Gelsenkirchen?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 123.400 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 14.800 € Nebenkosten auf, davon 8.300 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 96.000 € | 128.000 € | 160.000 € | 266.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 3.400 € | 4.600 € | 5.700 € | 9.500 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 92.600 € | 123.400 € | 154.300 € | 256.500 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 6.200 € | 8.300 € | 10.400 € | 17.300 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 1.400 € | 1.900 € | 2.400 € | 4.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 3.400 € | 4.600 € | 5.700 € | 9.500 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 107.100 € | 142.800 € | 178.500 € | 296.800 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Gelsenkirchen (Wohnung 1.600 €/m², Haus 1.900 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Gelsenkirchen
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 180 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
Immobilie in Gelsenkirchen verkaufen?
Erst den Wert kennen, dann entscheiden – ob sich ein Verkauf jetzt lohnt, hängt vom Marktmoment ab.
Der Markt in Gelsenkirchen ist aktuell seitwärts. Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Gelsenkirchen – anonym und ohne Verkaufszwang.
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Immobilienbewertung Gelsenkirchen: Ihre Fragen
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