Was ist Ihre Immobilie in Oberhausen wert?
Preisentwicklung in Oberhausen: seitwärts. Eigentumswohnungen werden im Schnitt um 1.900 €/m² angeboten, Häuser um 2.400 €/m². Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt die kostenlose Einschätzung sofort als Marktwert-Spanne.
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Aktuelle Immobilienpreise in Oberhausen
Angebotspreise Stand Q2 2026 – Orientierungswerte auf Basis von Gutachterausschüssen, BORIS-D und Angebotspreis-Aggregatoren.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 1.900 | 1.100–3.500 |
| Haus | 2.400 | 1.500–4.200 |
| Baureifes Wohnbauland | 250 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Oberhausen: rund 8,8 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen, rund 0,21 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 46xxx) ist aktuell seitwärts. Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Oberhausen: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 250 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Nordrhein-Westfalen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Oberhausen
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Oberhausen liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Oberhausen 2025
Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen, veröffentlicht im März 2026 und den Grundstücksmarktdaten NRW. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Gebietstypische Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 (€/m²)
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (350 bis 800 m²) | 500 €/m² | 380 €/m² | 340 €/m² |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (250 bis 500 m²) | 500 €/m² | 380 €/m² | 340 €/m² |
| Reihenmittelhäuser (150 bis 300 m²) | 510 €/m² | 390 €/m² | 350 €/m² |
| Klassisches Gewerbe | 100 €/m² | 85 €/m² | 65 €/m² |
Erschließungsbeitragsfreie Durchschnittswerte für das Stadtgebiet; sie spiegeln laut Ausschuss nur ein allgemeines Wertniveau wider und sind nicht für die Wertermittlung geeignet. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Eigentumswohnungen 2025: Durchschnittspreise nach Baujahr
| Baujahr | Verkaufsart | Verträge | Ø Wohnfläche | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | Erstverkauf | 19 | 97 m² | 3.480 €/m² |
| 2010 bis 2018 | Weiterverkauf | 9 | 74 m² | 2.910 €/m² |
| 1995 bis 2009 | Weiterverkauf | 26 | 85 m² | 2.620 €/m² |
| 1975 bis 1994 | Weiterverkauf | 37 | 90 m² | 1.900 €/m² |
| 1950 bis 1974 | Weiterverkauf | 23 | 79 m² | 1.740 €/m² |
Durchschnitt aller ausgewerteten Verträge je Baujahrsklasse; Klassen mit weniger als 3 Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.
Verkäufe von Wohnimmobilien 2020 bis 2025
| Jahr | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser | Mehrfamilienhäuser | Geldumsatz |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 647 | 487 | 282 | 307 Mio. € |
| 2021 | 702 | 382 | 268 | 324 Mio. € |
| 2022 | 633 | 483 | 250 | 354 Mio. € |
| 2023 | 542 | 382 | 197 | 258 Mio. € |
| 2024 | 548 | 364 | 207 | 248 Mio. € |
| 2025 | 549 | 448 | 255 | 366 Mio. € |
Anzahl der Kaufverträge; Geldumsatz der drei Teilmärkte zusammen.
Typische Baulandpreise 2025
| Bauweise | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 500 €/m² | 380 €/m² | 340 €/m² |
| Reihenendhäuser, Doppelhaushälften | 500 €/m² | 380 €/m² | 340 €/m² |
| Reihenmittelhäuser | 510 €/m² | 390 €/m² | 350 €/m² |
| Geschosswohnungsbau | – | 290 €/m² | 245 €/m² |
Typische Preise für baureifes Land laut Gutachterausschuss, nicht für ein einzelnes Grundstück. Den Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-NRW.
Was der Bericht zum Markt sagt
- 2025 gingen beim Gutachterausschuss 1.435 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rd. 415 Mio. € ein; der Geldumsatz lag damit rd. 11 % über dem Vorjahr.
- Bei Eigentumswohnungen blieb die Zahl der Verträge mit 549 etwa auf dem Vorjahresniveau von 548, der Geldumsatz stieg um rd. 42 % auf 95,51 Mio. €.
- Neubauwohnungen in mittleren bis guten Wohnlagen wurden 2025 zu Preisen zwischen 3.073 €/m² und 4.140 €/m² Wohnfläche verkauft; für Penthouse- und Staffelgeschosswohnungen werden höhere Preise erzielt.
- Der normierte Ausgangswert des Immobilienrichtwerts für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet stieg von 2.311 €/m² Wohnfläche zum 01.01.2025 auf 2.455 €/m² zum 01.01.2026 (Index 100 auf 106).
- Für Ein- und Zweifamilienhäuser blieb der normierte Ausgangswert mit 2.546 €/m² Wohnfläche zum 01.01.2026 nahezu auf dem Vorjahreswert von 2.543 €/m².
- Für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus, für Mehrfamilienhausgrundstücke und für Gewerbegrundstücke stellte der Ausschuss keine allgemeine Preissteigerung fest.
- Für die Wertermittlung setzt der Ausschuss Liegenschaftszinssätze von 1,75 % für selbstgenutzte und 2,25 % für vermietete Eigentumswohnungen an, für Dreifamilienhäuser 3,00 % und für Mehrfamilienhäuser 4,00 %.
- Vermietete Eigentumswohnungen wurden 2024 und 2025 im Mittel zum 20,3-fachen der Jahresnettokaltmiete verkauft (Spanne 15,6 bis 26,2), Mehrfamilienhäuser zum 15,1-fachen (Spanne 10,4 bis 18,9).
- Mit Mehrfamilienhäusern wurden 2025 in 255 Kauffällen 138,49 Mio. € umgesetzt; der höchste Geldumsatz der seit 2010 geführten Reihe lag 2018 bei 162,90 Mio. €.
- Der normierte Ausgangswert für Eigentumswohnungen lag zum 01.01.2019 bei 1.603 €/m² Wohnfläche, erreichte zum 01.01.2023 2.429 €/m² und ging zum 01.01.2024 auf 2.244 €/m² zurück.
- Der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen beträgt in Oberhausen 7,50 €/m², für Waldflächen 0,80 €/m² ohne Aufwuchs.
Kennzahlen und die Tabellen zu Baujahr, Verkäufen und Bauland stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW 2025, Aussagen und Ortstabelle aus dem Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen grenzen Teilmärkte teils unterschiedlich ab (etwa mit oder ohne Teileigentum, Neubau oder Zwangsversteigerungen) und haben verschiedene Auswertungsstände; Vertragszahlen können daher voneinander abweichen. Die Veränderung der Vertragszahlen ist aus den Jahrgängen 2025 und 2024 berechnet.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0 (dl-de/by-2-0) (PDF)
- Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (Open Data, CSV)
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte je Adresse
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Wohnen in Oberhausen: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 5,80 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 8,8 €/m², das sind 52 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 32,9 % heißt: Rund 67 % der bewohnten Wohnungen in Oberhausen sind vermietet.
2024 wurden in Oberhausen 0,7 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Oberhausen im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Oberhausen | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 5,80 €/m² | 7,50 €/m² | 45 von 50 |
| Eigentümerquote | 32,9 % | 29,4 % | 16 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,8 % | 1,7 % | 19 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 81,7 m² | 80,8 m² | 23 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 49,9 m² | 50,5 m² | 30 von 50 |
| Personen je Haushalt | 2,00 | 1,95 | 11 von 50 |
| Durchschnittsalter | 44,4 Jahre | 42,7 Jahre | 9 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 16,7 % | 16,2 % | 21 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 22,3 % | 20,3 % | 9 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 111.958 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 80 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 0,7 (Rang 50 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 81 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 160 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Oberhausen?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 146.600 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 17.600 € Nebenkosten auf, davon 9.900 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 114.000 € | 152.000 € | 190.000 € | 336.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 4.100 € | 5.400 € | 6.800 € | 12.000 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 109.900 € | 146.600 € | 183.200 € | 324.000 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 7.400 € | 9.900 € | 12.400 € | 21.800 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 1.700 € | 2.300 € | 2.800 € | 5.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 4.100 € | 5.400 € | 6.800 € | 12.000 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 127.200 € | 169.600 € | 212.000 € | 374.900 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Oberhausen (Wohnung 1.900 €/m², Haus 2.400 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Oberhausen
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen |
| Bodenrichtwerte online | BORIS-NRW, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 250 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
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Der Markt in Oberhausen ist aktuell seitwärts. Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Oberhausen – anonym und ohne Verkaufszwang.
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