Wiesbaden: Was ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?
Wiesbaden (Hessen, rund 0,30 Mio. Einwohner) ist ein eigener Immobilienmarkt mit deutlichem Lagegefälle. Im Mittel liegen Wohnungen bei 4.300 €/m², Häuser bei 4.700 €/m² – die Spanne reicht weit darüber und darunter. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und ohne Verkaufszwang.
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Was Immobilien in Wiesbaden kosten
Durchschnittliche Angebotspreise als Orientierung. Ihr konkreter Wert kann je nach Lage, Zustand und Energieeffizienz deutlich abweichen.
Was kostet ein Quadratmeter in Wiesbaden? Eigentumswohnungen kosten in Wiesbaden aktuell im Schnitt rund 4.300 €/m² (Spanne etwa 2.816–8.067 €/m²), Häuser rund 4.700 €/m². Das sind durchschnittliche Angebotspreise – Ihr konkreter Wert hängt von Lage, Zustand und Energieklasse ab.
| Objektart | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 4.300 | 2.816–8.067 |
| Haus | 4.700 | 2.406–9.934 |
| Baureifes Wohnbauland | 1.082 | lageabhängig |
| Angebotspreise (homeday, immowelt, ImmoScout24, wohnungsboerse.net); Bauland nach Bodenrichtwert/Gutachterausschuss. Ø Kaltmiete in Wiesbaden: rund 14,7 €/m². | ||
Marktlage: Der Immobilienmarkt in Wiesbaden (Hessen, rund 0,30 Mio. Einwohner, Postleitzahlen 65xx) bewegt sich aktuell leicht steigend (+1–2 %). Maßgeblich für den Wert Ihrer Immobilie sind aber nicht die Durchschnitte, sondern Ihre konkrete Lage und der Zustand des Objekts.
Bodenrichtwert in Wiesbaden: Baureifes Wohnbauland liegt bei rund 1.082 €/m² (lageabhängig). Den amtlichen Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kostenlos im Bodenrichtwert-Portal (BORIS) des Landes Hessen. Er ist eine wichtige Grundlage der Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.
Teuerste und günstigste Lagen in Wiesbaden
Kaum ein Faktor wirkt so stark wie die Mikrolage. In Wiesbaden liegen Spitzen- und Einstiegslagen weit auseinander.
Genau dieses Gefälle macht pauschale Quadratmeterpreise für eine konkrete Bewertung untauglich. Unsere Einschätzung verankert Ihre Immobilie über die Postleitzahl in Ihrem lokalen Teilmarkt.
Tatsächlich gezahlte Preise in Wiesbaden 2025
Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2026 für den Bereich der Stadt Wiesbaden des Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, veröffentlicht am 30.06.2026. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, keine Angebotspreise.
Eigentumswohnungen nach Stadtteil: höchste und niedrigste Mittelpreise 2025 (€/m² Wohnfläche)
| Stadtteil | Spanne 2025 | Mittel 2024 | Mittel 2025 |
|---|---|---|---|
| Igstadt | 5.630 bis 6.250 | 4.510 | 5.910 |
| Kostheim | 1.750 bis 7.700 | 5.070 | 5.210 |
| Bierstadt | 1.790 bis 8.920 | 4.690 | 4.920 |
| Wiesbaden-Alt (Innenstadt) | 1.320 bis 10.630 | 4.760 | 4.360 |
| Delkenheim | 2.110 bis 3.500 | 2.910 | 2.820 |
| Breckenheim | 2.400 bis 3.550 | 2.690 | 2.800 |
| Frauenstein | 2.110 bis 4.190 | keine Angabe | 2.590 |
| Medenbach | 1.860 bis 3.760 | 2.260 | 2.420 |
Arithmetisches Mittel aller Kaufpreise für Eigentumswohnungen je Stadtteil. Laut Gutachterausschuss erklären sich jährliche Abweichungen durch Häufigkeit, Art (z. B. Neubau), Lage, Zuschnitt, Alter und Ausstattung der verkauften Wohnungen. Stadtteile mit weniger als drei Verkaufsfällen sind nicht ausgewiesen.
Eigentumswohnungen in der Innenstadt (Wiesbaden-Alt) nach Stadtbezirk 2025 (€/m² Wohnfläche)
| Stadtbezirk | Spanne 2025 | Mittel 2024 | Mittel 2025 |
|---|---|---|---|
| Nordost | 1.520 bis 10.310 | 5.470 | 4.750 |
| Südost | 2.190 bis 10.630 | 4.850 | 4.710 |
| Mitte | 2.270 bis 8.210 | 4.240 | 4.200 |
| Rheingauviertel/Hollerborn | 2.170 bis 5.610 | 3.720 | 3.780 |
| Westend/Bleichstraße | 1.320 bis 5.690 | 3.680 | 3.680 |
| Klarenthal | 2.910 bis 5.120 | 3.380 | 3.570 |
| Siedlung Gräselberg | 1.380 bis 4.590 | 2.715 | 2.850 |
Arithmetisches Mittel aller Kaufpreise für Eigentumswohnungen je Stadtbezirk der Innenstadt, Übersichtskarte des Berichts.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelt; sie werden jeweils zu Beginn eines geraden Kalenderjahres fortgeschrieben und sind in BORIS Hessen einsehbar.
Was der Bericht zum Markt sagt
- Wegen einer Programmumstellung wurden rund 6 % der 2025 eingegangenen Kaufverträge nicht registriert, überwiegend bei bebauten Grundstücken. Der Bericht stützt sich auf 2.264 erfasste Kaufverträge und ordnet viele Zahlen deshalb nicht im Vergleich zu den Vorjahren ein.
- 2025 lagen der Geschäftsstelle 18 Zwangsversteigerungen vor, im Jahr davor waren es 20.
- Neu gebaute Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Erstverkauf im Mittel 6.597 Euro je m² Wohnfläche ohne Stellplatz. Die meisten Verkäufe entfielen auf die Carl-Bender-Straße in Dotzheim und das Lindequartier am Sägewerk in Mainz-Kostheim.
- Im Erstverkauf erzielten neue Wohnungen mit 45 bis 79 m² in Bierstadt im Mittel 7.806 Euro je m², in Dotzheim 5.883 Euro und in Kostheim 6.092 Euro.
- Bei 75 Erstverkäufen umgewandelter Mietwohnungen reichten die Preise je nach Baualter, Größe und Ausstattung von rund 1.950 bis 6.869 Euro je m², im Mittel waren es 4.112 Euro je m².
- Wiederverkaufte Eigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt 1,4 % mehr als 2024, bei steigenden Fallzahlen von 642 (2023) über 890 (2024) auf 982 (2025).
- Von 104 verkauften freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern kosteten 18 mehr als 1 Mio. Euro, im Durchschnitt 1.568.000 Euro. 2024 lagen 22 von 112 Verkäufen über dieser Grenze.
- Für Mehrfamilienhäuser mit 25 bis 50 Jahren Restnutzungsdauer ermittelte der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz von 3,1 % und einen Rohertragsfaktor von 20,3. Bei Altbauvillen lagen die Werte bei 2,2 % und 32,2.
Quellen
- Immobilienmarktbericht 2026 für den Bereich der Stadt Wiesbaden (PDF)
- Bodenrichtwerte Hessen (BORIS Hessen)
Auswahl, Zusammenfassung und Darstellung: immobilie-bewerten24.de. Maßgeblich sind die Originalberichte.
Wohnen in Wiesbaden: Miete, Eigentum, Leerstand
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Zensus 2022, verglichen mit den 50 Städten auf immobilie-bewerten24.de.
Die Nettokaltmiete im Bestand lag am Zensusstichtag 15.05.2022 bei 9,21 €/m². Neue Mietangebote liegen 2026 bei rund 14,7 €/m², das sind 60 % mehr. Der Abstand zeigt, wie weit Bestandsmieten hinter dem Angebotsmarkt liegen.
Die Eigentümerquote von 27,9 % heißt: Rund 72 % der bewohnten Wohnungen in Wiesbaden sind vermietet.
2024 wurden in Wiesbaden 4,0 neue Wohnungen je 1.000 bestehende genehmigt, der Median der 50 Städte liegt bei 3,5.
Wiesbaden im Vergleich der 50 Städte
| Kennzahl | Wiesbaden | Median 50 Städte | Rang |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete im Bestand | 9,21 €/m² | 7,50 €/m² | 7 von 50 |
| Eigentümerquote | 27,9 % | 29,4 % | 31 von 50 |
| Leerstandsquote | 1,8 % | 1,7 % | 19 von 50 |
| Wohnfläche je Wohnung | 83,1 m² | 80,8 m² | 19 von 50 |
| Wohnfläche je Bewohner | 52,5 m² | 50,5 m² | 13 von 50 |
| Personen je Haushalt | 1,97 | 1,95 | 18 von 50 |
| Durchschnittsalter | 42,6 Jahre | 42,7 Jahre | 27 von 50 |
| Anteil unter 18 Jahren | 17,1 % | 16,2 % | 11 von 50 |
| Anteil 65 Jahre und älter | 19,7 % | 20,3 % | 30 von 50 |
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungsbestand am 31.12.2024 | 153.235 |
| Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 613 |
| Genehmigungen je 1.000 Wohnungen | 4,0 (Rang 23 von 50) |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2023 | 1.328 |
| Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 2024 | 510 |
Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) aus dem Zensusatlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder: Mittel der 1-km-Gitterzellen im Stadtgebiet (Grenze laut OpenStreetMap), nach Einwohnern gewichtet, abgerufen am 26.10.2026. Die Werte können daher leicht von den amtlichen Gemeindeergebnissen abweichen. Rang 1 ist jeweils der höchste Wert. Bestand und Bautätigkeit aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabellen 31231-02-01-5, 31111-01-02-5, 31121-01-02-5).
Was kostet der Verkauf in Wiesbaden?
Bei einer 80 m² großen Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis bleiben nach der Maklerprovision rund 331.700 € beim Verkäufer. Der Käufer bringt neben dem Kaufpreis rund 38.100 € Nebenkosten auf, davon 20.600 € Grunderwerbsteuer.
| Beispielrechnung | Wohnung 60 m² | Wohnung 80 m² | Wohnung 100 m² | Haus 140 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø Angebotspreis × Fläche) | 258.000 € | 344.000 € | 430.000 € | 658.000 € |
| Der Verkäufer zahlt | ||||
| Maklerprovision (3,57 %, falls Makler beauftragt) | 9.200 € | 12.300 € | 15.400 € | 23.500 € |
| Bleibt beim Verkäufer | 248.800 € | 331.700 € | 414.600 € | 634.500 € |
| Der Käufer zahlt zusätzlich | ||||
| Grunderwerbsteuer Hessen (6 %) | 15.500 € | 20.600 € | 25.800 € | 39.500 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 3.900 € | 5.200 € | 6.400 € | 9.900 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 9.200 € | 12.300 € | 15.400 € | 23.500 € |
| Gesamtaufwand Käufer | 286.600 € | 382.100 € | 477.600 € | 730.800 € |
Richtwerte auf Basis der Angebotspreise in Wiesbaden (Wohnung 4.300 €/m², Haus 4.700 €/m², Stand Q2 2026). Provision frei verhandelbar, Teilung nach §§ 656c, 656d BGB. Siehe auch Spekulationssteuer.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt Wiesbaden
| Bundesland | Hessen |
|---|---|
| Zuständig für Bodenrichtwerte | Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden |
| Bodenrichtwerte online | BORIS Hessen, kostenlos. |
| Grunderwerbsteuer | 6 % des Kaufpreises (Stand 2026) |
| Baureifes Wohnbauland | rund 1.082 €/m² (Orientierung, je Lage verschieden) |
Bodenrichtwerte beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB); die Quadratmeterpreise oben sind Angebotspreise. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert.
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Der Markt in Wiesbaden bewegt sich aktuell leicht steigend (+1–2 %). Wer verkaufen möchte, sollte den realistischen Marktwert kennen, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird: Ein zu hoher Preis verschreckt Interessenten, ein zu niedriger verschenkt Geld. Die kostenlose Werteinschätzung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte Marktwert-Spanne für Ihre Immobilie in Wiesbaden – anonym und ohne Verkaufszwang.
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